2014年12月19日

 

C觀點 - 施永青
內地房泡 責在政府

2013年11月11日
  • 內地不少二三綫城市正面對房地產泡沫問題。 (中新社)

   

 

內地多個城市近日又推出新的遏抑樓市政策,把買第二套房的首次付款提高至樓價的七成;亦即是說,銀行的按揭貸款上限為樓價的三成;其目的就是要遏抑投資需求,阻止樓價繼續急劇上升。
其實,房地產泡沫有三種:除了(i)「樓價過高」外,還有(ii)「借貸過度」,與(iii)「興建過量」。其中後兩者可造成的禍害,往往比前者更高。可惜,大部分政府都著重對付前者,因其最容易招惹民眾怨言。
但現實是只要社會上錢多(QE的結果),樓價自然會水漲船高。與其讓資金流入房地產市場,也好過讓資金去炒大蒜,把日常生活的消費品價格也搶高,這會令民眾的生活更受影響。相反,社會上多些投資者喜歡買樓,則不一定是壞事。只要政府有辦法令投資者把手上的單位出租,租金就會因出租的單位增加而下降,民眾一樣可以透過租樓去解決居住問題。
政府的責任是解決人民的住屋問題,而非置業問題。置業無可避免有投資性質,由政府用政策助民投資,難保禍福。還是由投資者自己出資,自承風險,較為得宜。
影響投資市場的因素極為複雜,政府想調控樓價,難度極高,很容易自討苦吃。勉強為之,只會損害自己威信。政府大可以告訴人民,樓價過高的時候,就是不應買樓的時候。大家不買,樓價自然會向下調整。
更值得政府關注的,應是「借貸過度」與「興建過量」問題。禍及全球的金融海嘯,就是由美國的次按危機引起的。而次按危機實質上就是「借貸過度」;結果導致銀行沒法收回貸款,難以向存戶與買了投資產品的人交代。
不過,中國的「借貸過度」問題應不太嚴重。中國政府早已關注這個問題;開發商在內地很難獲得銀行貸款;現在連買第二套房的人也只能按三成;故銀行大都可以通過壓力測試。
內地的房地產泡沫問題,主要表現在「興建過量」上。問題主要發生在二三綫城市,而非政府重點針對的北京、上海、深圳。一綫城市吸引外來人口的能力大,興建過量的問題較容易消化。二三綫城市的樓價雖然不高,但興建出來的樓宇已遠超本地的實際需要,出現大量完全沒有人住的鬼域區,可能要幾代人才能消化得了,造成社會資源大量浪費。
地方政府要為出現這種情況負起主要的責任。在中國,尚未發展的土地基本上都在政府手裡。若非政府胡亂批地,開發商根本沒有機會興建過量。可惜,很多二三綫城市的官員,完全沒有城市規劃的概念,他們只顧眼前的財政收入,見土地有人買就拼命賣,完全沒有考慮人口增長與經濟發展的需要,有些可能還乘機中飽私囊。因此,中國政府若真的想解決房地產泡沫問題,先得自行堵塞在管治上的漏洞,而不是在社會上找代罪羔羊。

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