海外樓市｜英國物業轉公司持有 可以慳稅？

英國樓價13個月以來首次錄得下跌，有專家預料未來樓價或有兩位數的跌幅，然而英倫銀行仍持續尋求應對高通脹策略，令按揭借貸成本持續高企，形成困局。目前正值英國報稅高峰期，部分出租物業(Buy To Let)的投資者為慳稅，擬以公司名義持有物業，以扣減按揭利息支出。

按揭貸款飆 恐樓價雙位數挫

英國樓市在新冠肺炎疫情嚴峻期間，因「印花稅假期」及按揭借貸利率處歷史低位，令樓價急升及交投量活躍。然而目前通脹仍超過10%，引發生活成本危機為樓價帶來進一步下調壓力，令首期負擔和每月按揭貸款還款壓力上升。

據英國國家統計局數據，去年11月樓價按月下跌0.3%，平均房價達294,910英鎊(約285萬港元)，為2021年10月以來首次下跌。數據顯示，11月樓價的按年增長率達10.3%，但是低於10月份12.4%，反映出借貸成本上升對住宅房地產市場的影響。

牛津經濟研究院首席經濟學家Andrew Goodwin表示，隨經濟衰退，樓價恐出現兩位數的下跌。不過，他指強勁的勞動力市場和高比例的固定利率按揭貸款將約制樓價大幅度調整。

個人收入稅率最高可達45%

目前正值英國報稅的高峰期，過去不少以個人名義持有出租物業的投資者，尤其是手上持有5至6個出租物業、並借盡按揭，大呻以個人名義持有下，在按揭利率大增下，繳交的稅金大大提高。

以英國的標準個人免稅額為12,570英鎊(約12.1萬港元)，並只適用於英國公民及當地稅務居民。即是持有英國護照，就算人不在英國仍享有免稅額，另外持BNO簽證抵英，一年內住滿183日，便成為英國稅務居民，需繳交英國稅項，同時亦享有個人免稅額寬免。

但若純粹持有BNO護照並在香港居住，以「隔山買牛」方式投資任何英國出租物業，並不享有個人免稅額寬免。同時租金收入需要繳付個人收入稅(Income tax)，為累進稅制，基本稅率(Basic rate)為20%，如果每年租金收入超過50,270英鎊(約48.5萬港元)，則需要繳付更高稅率(Higher rate)，達40%。

即使是身在英國的港人，如已有穩定工作並錄得收入、或投資租金所得，而每年倘超過50,270英鎊，亦需要繳付稅率為40%，如果超過15萬英鎊(約144萬港元)最高稅階為45%。

公司形式沽貨 增值稅率或更抵

至於公司持有的物業，每年淨利潤為5萬英鎊以下，其應課公司營業稅為19%，如果超過25萬英鎊(約241萬港元)稅率為25%。因此按個別情況，以公司持有物業的確會較個人持有更著數。而開設英國公司的創科平台GETGROUND香港區高級經理陳坤煌表示，若打算購入英國出租物業，最好是以公司持有，除了在慳稅方面著數外，另一個好處是節省資產增值稅。

若是將來出售物業，物業升值部分需要繳交資產增值稅是18%或28%，前者為繳交基本稅率人士，後者則是繳交更高稅率人士。若以公司形式出售的話，可以有另一方式出售物業，例如以股份形式出售，出售股份的增值稅為最多10%或20%，比出售物業低8個百分點，對於下一手接貨的買家而言，更不用繳付物業印花稅5%至12%，但買家則需要繳付股權轉讓稅0.5%。

撰文︰Wendy全球樓行