2025-08-19 18:13:00

中原新推AI樓價估算方案「中原估算價」涵蓋130萬私樓每周更新免費使用

中原地產推出業界首個以AI計算，包含全港130萬個二手私人住宅物業的估算方案「中原估算價」。中原數據科技首席科技總監吳煒溢指，「中原估算價」是中原地產對私人住宅物業市場價值的預估，通過中原大數據及利用AI深度神經網路(DNN)進行模型訓練設置權重，最後利用專有演算法計算得出。中原大數據平臺以全港130多萬二手私人住宅單位框架作基礎，沉澱多項數據，包括面積、樓齡、戶型、房數、座向、樓層、實用率、景觀、所屬樓宇組群、VR、戶型圖、室內影片，為估算模型提供豐富原始數據，有利模型特徵提取。

另外，中原地產過往30年每天處理及公佈市場成交，累計200多萬單二手私人成交紀錄; 其樓盤系統累積多年二手市場供應信息，而每個信息都與產權框架一一關聯，為模型提供足夠的訓練基礎，令估算結果更全面可靠。「中原估算價」將過往30年，每年52個星期，全港約130萬個私樓單位，共20億個估算價於今天在中原網頁免費提供，130萬個私樓估算價將於每周五更新。

吳煒溢指，「中原估算價」經過了反覆測試其準繩度。每星期均會將估算價按田土地廳的成交價格進行比對，若以全港私人住宅二手成交的田土廳登記成交價與成交當日的中原估算價對比，有70%是在中原估算範圍內，而大型屋苑的更超過90%。

中原集團行政總裁施俊嶸表示，很高興中原估算價的誕生，為市場提供革命性的估算產品。首次實現全港單幢舊樓至大型屋苑的歷史價格追溯功能，突破傳統估價局限。中原地產一直以來，投放不少資源於樓市數據的整合。多年來，與不同政府部門合作制定整合多個樓市數據產品，如1999年已與地政總署合作推出中原地圖；至2003年與統計處合作，於中原地圖發佈人口普查數據，深化結合樓宇組群。及至今天，利用發展局的開放數據，與中原地產的地區資訊結合，疊加我們前線掌握的市場情緒：如市場叫價、約看頻率、放盤量等，給予AI推算，創製出「中原估算價」。「中原估算價」提供縱橫向的功能，橫向不單提供每周單位的估算價，更可追溯過去30年單位每周的估算價。縱向，從每個單位至每座物業的整體估值皆可每周提供。相信未來由中原估算價衍生出來的數據將更全面更廣泛。

以往市場估價只集中於大型屋苑，單幢樓、舊樓等估價數據嚴重缺乏。「中原估算價」彌補此缺口後，相信有助相關物業的流動性。再者，營業員以區域為單位，或許只對區內物業價格較為熟悉，中原估算價的誕生，賦能予營業員可以不受地域所限，掌握全港私人物業過往三十年的價格。同步亦提供過去及實市估算價予買賣雙方參考，相信將有助加快整體物業市場的流轉。希望透過免費提供的中原估算價，為香港物業市場提供多一個具可信性及前膽性的價格參考。

中原估算價網址

https://hk.centanet.com/centaestimate

中原估算價應用實例

大型屋苑

以藍籌屋苑鰂魚涌太古城寧安閣25樓E室（實用面積580方呎）為例，其估算價經歷大起大落：1996年1月19日為277萬元，1997年10月31日升至513萬元，隨後受金融風暴及2003年沙士影響，2003年10月3日跌至歷史低位僅183萬元。若在當時低位入市，單位至今已升值至少三倍。此後樓價逐步回升，並於2021年9月觸及歷史高位1,256萬元，即市場「摸頂位」，目前最新估算價為771萬元，較四年前高位大幅回落近四成。透過估算價的長期走勢，業主可清晰掌握自己的「身家」變化，見證太古城在過去30年樓市的抗跌及反彈力。

單幢樓

單幢樓一向屬於冷門盤，成交稀少、資訊有限，市場透明度偏低。由於缺乏成交參考，一般銀行難以即時提供估價，因此此類物業往往較少受到買家關注。中原估算價現已覆蓋全港約1.5萬幢單幢樓，包括大量六、七十年代落成的舊式住宅。例如位於旺角洗衣街129–135號、1964年落成的泰怡大廈，全幢共79個單位。儘管該廈近兩年未錄得任何成交，中原估算價仍可提供每個單位的估值。以9樓4室為例，實用面積555方呎，最新估算價452萬元，折合呎價約8,144元。

舊樓

就算是沒有升降機的「阿爺年代」舊樓，中原估算價也能派上用場。例如深水埗欽州街68-70號，樓齡約60年，全幢僅16個單位。由於沒有升降機，高層單位出入不便，通常比低層單位便宜。以該廈為例，1樓單位估算呎價最高，達7,100多元；而上層單位呎價在4,700及5,100多元，比低層單位便宜逾兩至三成，清楚反映樓層對舊樓價值的影響。若買家重視景觀或私隱，唐樓的高層單位卻具「性價比」優勢。

收購項目

部分物業在被財團「落釘」收購後，樓價往往出現顯著波動。以屹立尖沙咀逾60年的香檳大廈為例，該廈由財團收購多年，其估算價在收購期間曾大上大落。以5樓16室為例，2017年9月的估算呎價僅約17,601元；隨着財團高價收購，短短一年後，同一單位的估算呎價已飆升至約30,000元，升幅高達七成；若與2003年低位比較，呎價不足1,000元，勁升近30倍。