中原：400萬或以下二手私樓佔比有望推升至四成 油尖旺今年「細價樓」成交突破千宗
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，新一份《施政報告》將於明日(17日)公布，市場原期望政府進一步放寬百元印花稅門檻，由400萬元或以下物業，擴大至600萬元或以下的物業。不過近日消息指上述措施或落空，估計細價樓繼續為買家的主要入市目標。
楊明儀表示，2025年400萬元或以下的買賣比例有望推升至四成水平，料將較2021年增加近30個百分點。港九新界三個主要區域之中，九龍區細價樓成交佔比最高，區內買賣超過四成屬低價成交。而今年首8個月油尖旺的細價樓成交宗數最多，是18個區議會分區中唯一一個突破1,000宗的區份。
若沒有放寬印花稅 400萬以下需求持續增多
2025年2月《財政預算案》將100元印花稅門檻放寬至400萬元或以下物業，低價單位迅即成為焦點備受追捧。今年首8個月價值400萬元或以下的二手私人住宅買賣登記錄9,468宗，佔整體登記25,395宗的37%，較2024年33%增加4個百分點。
但同期401萬至500萬元及501萬至600萬元佔整體的比例卻錄得收縮，各減少2個百分點，分別降至13%及11%。因此600萬元或以下佔整體的比例僅微升1個百分點，由2024年61%升至今年62%，連續2年維持六成左右。如果《施政報告》沒有新的放寬印花稅政策，相信400萬元或以下的需求會持續增多，將刺激這個價格類別比例有機會由現時的37%再上升至近40%。
另外，400萬元或以下佔600萬元或以下比例亦持續向上，2025年更升至六成，按年增加6個百分點。但401萬至500萬元及501萬至600萬元比例卻持續下降，今年錄22%及18%，按年跌2及4個百分點。
九龍區細價樓成交佔比最高
其實樓市自2021年高位調整，樓價持續回落，再加上放寬印花稅，市場購買力明顯集中轉為流向細價樓。400萬元或以下佔整體比例已連升4年，由2021年只有11%，上調至2025年的37%，累升共26個百分點。401萬至500萬元佔整體比例雖有上升，但升幅不及400萬元或以下，今年錄13%，近4年僅微升3個百分點。而501萬至600萬元佔整體比例則下降，今年錄11%，近4年累跌3個百分點。由於401萬至600萬元比例走勢平穩，所以600萬元或以下佔整體比例升幅與400萬元或以下相近，2025年錄62%，比2021年36%，4年累升26個百分點。
2025年首8個月九龍區400萬元或以下二手私樓佔同區整體成交及佔600萬元或以下成交的比例，均是三個區域中最高，錄42%及71%。細價樓成交宗數最多的地區是油尖旺，錄1,153宗，佔同區整體比例亦最高，錄54%。而九龍細價樓成交佔600萬元或以下比例較高為油尖旺及深水埗，同樣錄78%。
港島區400萬元或以下二手私樓佔同區整體成交比例錄32%，是三個區域中最低，但佔600萬元或以下成交比例則錄61%，高於新界區。東區的細價樓成交宗數及佔比均屬港島最高，錄776宗，佔整體36%，佔600萬元或以下64%。
新界區400萬元或以下二手私樓佔同區整體成交比例錄36%，而佔600萬元或以下成交比例則錄54%，明顯低於港九市區。元朗的細價樓成交宗數最多，錄967宗。屯門卻是新界細價樓成交佔比最高的地區，佔整體59%，佔600萬元或以下67%。
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