地產
2024-07-07 16:35:00

山頂南區上半年買賣升1.6倍 中原:豪宅市場兩極化 一手走勢續好 二手料最少有10%調整|二手市況

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今年上半年山頂南區買賣及租賃交投均上升,一手成交更由去年全年僅錄1宗,急升至16宗,中原地產料今年下半年豪宅走勢將繼續向好。(資料圖片)

今年上半年山頂南區買賣及租賃交投均上升,一手成交更由去年全年僅錄1宗,急升至16宗,中原地產料今年下半年豪宅走勢將繼續向好。(資料圖片)

受惠於全面撤辣,以及多項吸納人才措施,2024年上半年山頂南區整體交投氣氛向好。中原地產山頂南區、港島南岸、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠表示,今年上半年山頂南區買賣及租賃均錄上升,其中一手成交更由2023年全年錄1宗,急升至16宗,在超級豪宅供應短缺、息口見頂等利好因素帶動下,料今年下半年豪宅走勢將繼續向好,甚至會是「超級豪宅年」。

中原地產山頂南區、港島南岸、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠。

中原地產山頂南區、港島南岸、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠。

二手上半年錄43 較去年同期多20

何兆棠指出,2024年上半年山頂南區共錄43宗二手豪宅買賣,較去年下半年錄23宗急升87%,當中分層單位佔34宗,洋房佔8宗,以及1宗屋地。成交金額方面,上半年總二手成交金額約42.05億元,較去年下半年的33.16億元,上升約26.8%,當中分層單位佔17.65億元、洋房佔15.4億元、屋地佔9億元。

一手上半年錄16 去年全年僅1

一手方面,何兆棠稱,今年為可謂「超級豪宅年」,上半年錄16宗一手成交,較去年全年僅錄1宗一手,大幅上升15倍,涉資28.87億元,亦較去年涉及金額0.9億元,增加逾31倍。當中主要原因是上半年有罕見低密度臨海豪宅One Stanley,以及超豪項目壽臣山15號推出市場,其收藏及自用價值吸引一眾超豪投資者入市。

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今年上半年推售的赤柱豪宅新盤One Stanley,屬罕有低密度臨海超級豪宅盤。(資料圖片)

今年上半年推售的赤柱豪宅新盤One Stanley,屬罕有低密度臨海超級豪宅盤。(資料圖片)

上半年共錄18宗逾億「大刁」

此外,今年上半年不乏逾億元「大刁」。何兆棠指,上半年一二手市場共錄得18宗逾億元大額成交,金額達49.57億元,佔總成交金額約七成。其中較為矚目的個案為香島道33號洋房,成交金額4.68億元,平均實用呎價逾10萬元;布力徑10號大宅,成交金額4.48億元,平均實用呎價達8.66萬元,以及壽臣山155號洋房,成交金額4.98億元,實用平均呎價7.44萬元,這些成交均反映項目具收藏價值,罕有放盤的特色超級豪宅,仍有一眾「知音客」,極具承接力。

總結山頂南區一手及二手市場合共錄得59宗成交,成交金額達到70.92億元,宗數較2023年下半年23宗上升1.6倍;而成交金額亦較去年下半年33.16億元,上升約1.1倍,可見今年上半年山頂南區成交量價量齊升。

今年上半年共錄得18宗一及二手逾億元「大刁」,反映罕有放盤的特色超級豪宅,仍極具承接力。(資料圖片)

今年上半年共錄得18宗一及二手逾億元「大刁」,反映罕有放盤的特色超級豪宅,仍極具承接力。(資料圖片)

買家怕樓價反彈 分層豪宅交投增

至於分層指標屋苑,成交表現亦較去年下半年好,6個屋苑成交量全數持平或錄上升,其中陽明山莊更增加至13宗。樓價方面,與去年下半年相比,6個屋苑中,僅麗景園的呎價錄升幅,其餘錄4.7%23.7%跌幅。由於上半年有新盤推出市場,加上大部分分層指標屋苑成交以大單位為主,拉低整體平均實用呎價。不過,成交宗數反映買家普遍對樓市恢復信心,偷步入市,以免樓價反彈,錯失入市心頭好的機會。

專才大軍入境 租賃需求大增

租務市場方面,何兆棠稱,2024年上半年錄216宗租賃成交紀錄,較2023年下半年192宗,上升12.5%,總成交金額亦上升14.9%2,548萬元。當中09.99 萬元租賃成交依然佔大多數,佔54.63%1019.99 萬元租賃成交佔37.04%20萬元或以上的租賃成交佔8.33%。今年第二季20萬元以上的租賃成交,較第一季顯著上升,佔比由5.88%升至10.53%

他指出,主要受惠於政府擴大「人才清單」,以及推出新資本投資者入境計劃,大批專才來港就業,對住屋的需求及要求增加,推動豪宅租賃。其中較為矚目的租賃個案為壽山村道雙號大宅,物業實用面積約11,088方呎,月租約85萬元,折合呎租約77元;最高呎租個案則為山頂道雙號屋,月租75萬元,實用面積4,489方呎,呎租達167元。

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「專才大軍」持續來港,令本港租賃需求大增,租金升勢不斷,並帶動豪宅盤租賃成交。(資料圖片)

「專才大軍」持續來港,令本港租賃需求大增,租金升勢不斷,並帶動豪宅盤租賃成交。(資料圖片)

發展商低價促銷 新盤呎價反覆偏軟

至於新晉豪宅,貝沙灣、南灣及深灣9號的買賣成交表現,均較2023年下半年佳,分別錄156%250%升幅;而一手新晉豪宅中,全新盤Blue Coast以「撈底價」推售,至今成功沽出566伙,涉近九成單位,共涉資逾107億元,成為今年樓市中銷售額最高的新盤。其他黃竹坑站上蓋物業,如晉環、揚海,於今年上半年度亦分別錄得10085伙成交,惟新盤貨尾較多,令發展商均以低價推售新盤,導致呎價反覆偏軟。

新盤租賃方面,晉環及揚海自交樓後便租務活躍,至2024年初租盤已被大幅消耗,拖慢租務成交;但受惠於南港島線通車效應,以及區內大型商場正式啟用帶動,區內租務需求依然強勁,令租金受到支持,不跌反升,分別較去年下半年錄7.9%13%升幅。同樣地,受惠於人才入境計劃,其餘3個新晉豪宅屋苑的租賃成交均錄升幅。

一手新晉豪宅中,Blue Coast以「撈底價」推盤,為今年銷售額最高的新盤。(資料圖片)

一手新晉豪宅中,Blue Coast以「撈底價」推盤,為今年銷售額最高的新盤。(資料圖片)

一手平穩向上 二手有10%25%調整

展望後市,何兆棠表示,二手市場在撤辣後樓價繼續尋底,不少二手業主將減幅由10%,擴至20%30%,反映二手業主換樓或減持決心頗大。一手市場方面,One Stanley 前排臨海大屋陸續登場,山頂種植道11期、港島南岸3C4B期亦計劃於下半年推售,料市場目光仍集中於一手。他預料,山頂南區整體交投量會逐步回升,惟升幅放緩,料全年交投量仍會有30%升幅,而一、二手豪宅市場則會呈現兩極化現象,料全新豪宅樓價會平穩向上,而二手洋房的樓價則會有10%25%調整。
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