全球利率高企令借貸成本上升，不少國家的樓市均步入調整期，越南樓市更在去年下半年起斷崖式下滑。越南房地產經紀人協會(VARS)報告指，今年上半年，當地已暫停超過1,200個房地產項目，涉資逾2,600億元。然而踏入第三季，成交量較第二季高逾62%，市場預期越南樓市最快也要在明年底才明顯復甦。
(撰文︰Wendy全球樓行)
越南在2015年修例開放海外人士到當地買樓，令房地產市場增長穩健，其後的兩、三年有大量中國買家進入市場。而在此之前，已有不少韓國企業在越南設廠及投資，韓國人是越南房地產的外資購買主力，買樓為自住需求居多。
曾被憧憬複製中國奇跡 成就黃金期
不過，越南住房法規定外國人在越南所持有的不動產產權使用權期限為50年、期滿可續約一次，意味外國人無法像當地人般可以擁有永久產權。此外，每個公寓的小區，外國人擁有的物業數目不能超過30%；而外國投資者在購買、持有、出租、轉售等各個環節上都受到一定限制。即使如此，仍有不少海外投資者駐場當地。截至去年上半年前，越南樓市一直處「黃金時期」，不少外國資本相信越南將複製「中國奇跡」，因而蜂擁而至。
受累加息與整頓 樓價去年斷崖式下滑
VARS 2022年首季報告指，越南房地產一片向好，吸引外商直接投資達到近6億美元(約47億港元)。據戴德梁行去年第一季投資資本市場報告指，越南去年首季房地產併購金額創5年來最高，期內房地產企業斥資近10億美元(約78億港元)收購項目，幾乎相等於2017年及2018年全年數字。
不過踏入去年下半年，越南樓市進入斷崖式下滑。隨美國聯儲局踏入加息周期，資金從新興市場撤退；同時，越南政府對房地產也展開了一系列整頓， 去年下半年，包括越南龍頭之一的房地產企業萬盛發集團，其董事長、有「越南女首富」之稱的張美蘭在內，多個越南地產企業家，都因涉嫌非法發行債券等金融問題被捕入獄，對當地房地產造成嚴重打擊。
VARS報告指，受累融資困難持續困擾，今年上半年越南發展商已暫停超過1,200個房地產項目，投資額約800萬億越南盾(約2,655億港元)。《彭博》報道，越南63個省市中，每省市平均有20個項目叫停。為重整樓市，越南中央銀行(SBV)年3月起連續4次降息，同業隔夜拆借利率及抵銷中央銀行與國內銀行間清算資金短缺的貸款利率，從5.5厘下調至5厘；再融資利率由每年5厘下調至4.5厘；再貼現利率由每年3.5厘下調至3厘。
第三季成交急彈六成 復甦慢於其他資產
截至今年8月底，VARS指共1,721間房地產企業恢復營業，較去年同期飆102%。VARS的今年第三季度報告表示，每季房地產市場整體成交量不斷提高。第三季成交量為6,000伙，比第二季3,700伙高逾62%，比首季2,700伙高逾122%。然而，與新冠肺炎疫情爆發前相比，成交量僅為疫前約10%。今年首9個月，成交量僅為去年同期約50%。
有業內人士指，越南土地市場的復甦速度或慢於其他資產，價格最快在2024年底才會反彈。由於利率需要3至4個季度才能降至2021年的水平，房地產市場在2016至2019年期間急升，2022至2024年期間可能會放緩，樓價要到2024年甚至2025年，復甦才會明顯。