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2024-09-19 14:18:55

美國減息|減半厘優於預期 中原按揭王美鳳:本港銀行取態積極 助減供樓負擔

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中原按揭董事總經理王美鳳指,美國減息幅度優於市場預期,促使銀行可即時加快開啟減息周期,料供樓負擔將有所減輕。(中原提供)

中原按揭董事總經理王美鳳指,美國減息幅度優於市場預期,促使銀行可即時加快開啟減息周期,料供樓負擔將有所減輕。(中原提供)

美國聯儲局凌晨宣布減息0.5厘,是自20203月四年半以來首次減息,正式展開減息周期序幕,具指標性的滙豐銀行宣布下調最優惠利率(P)0.25厘至5.625%。中原按揭董事總經理王美鳳指出,美國減息達半厘優於市場預期,加上近日港元拆息下降步伐加快,減幅已大於美息,促使銀行可即時加快開啟減息周期,在目前租貴過供的情況下,料租轉買個案增多,供樓負擔亦將有所減輕。

滙豐銀行下調最優惠利率(P) 0.25厘具指標性作用,料其他銀行將跟隨。(資料圖片)

滙豐銀行下調最優惠利率(P) 0.25厘具指標性作用,料其他銀行將跟隨。(資料圖片)

她指出,滙豐銀行下調最優惠利率(P) 0.25厘具指標性作用,料其他銀行將陸續跟隨,本港已隨美進入減息周期,銀行減P令目前新按及供樓人士的按揭息率均可同步下降。以市場主要按息(包括H按及P)減至3.875% (以市場H+1.3%封頂P-1.75%(P:5.875%)計,P下降0.25%(等於實際息率由4.125%減至3.875%),預期今年美國減息幅度可共達1厘,料今年底市場實際按息可續跌至將3.75%水平,幫助置業者減輕供樓負擔。

租金續升 料租轉買增多

樓巿方面,王美鳳續指,市場普遍預期年內息率走勢回落,認定可為樓市增添利好因素,近日趁低吸納的買家已開始增加,發展商亦陸續表態短期內加快推售新盤步伐。現時美國落實大手減息,銀行亦提早啟動減息周期,減息幅度快於及優於市場預期,供樓利息下降及供樓負擔減輕,加上銀行樓按取態已具積極性,按揭優惠增加、審批時間縮短,多個利好因素在市場增加,料可加強買家入市信心。至於在租金續升、供樓利息趨降的形勢下,轉租為買的人將會增多,帶動樓市回暖向好。

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本港樓市租金續升,在供樓利息趨降的形勢下,料轉租為買的人將增多,帶動樓市回暖向好。(資料圖片)

本港樓市租金續升,在供樓利息趨降的形勢下,料轉租為買的人將增多,帶動樓市回暖向好。(資料圖片)

美息方面,王美鳳指,美國通脹率持續回落至2.5%三年半新低,邁向2%通脹目標的信心增強,加上勞動市場發展放慢,美國決定展開減息周期,是次美國聯邦基金利率減息0.5厘,減幅較大於市場預期 ; 若果美國通脹回落走勢大致持續,料美於年內仍可減息2次,今年合共減幅可達1厘。此外,市場預期是次美國減息周期可延至2026年,將視乎當地通脹、就業及經濟狀況,來決定減息步伐,中長線息率可望降至2.9厘水平。

就銀行加快減P之原因,王美鳳稱,雖然港P在對上一次加息周期大幅度,未有跟上美息加幅,加幅合計只有0.875厘,美息加幅則共有5.25厘,然而,最近港元拆息下跌步伐比美息快,1個月拆息已跌至3.61%,為28個月以來低水平,港元拆息水平亦已較美國息率低1.5厘,美國減息後料再進一步推低拆息水平,加上銀行曾於去年起上調按揭計劃息率共達0.75厘,以幫助擴闊新造按揭的息差,是次美國減息幅度加大至0.5厘,造就港P加快可啟動減息。

本地息率方面,她續指,由於市場主要按揭計劃H按現時以P為基準封頂息率計算,當P下降,H按或P按用家的實際按息均可同步下降。以市場H+1.3% 封頂P-1.75%(P:5.875%)計算,P現時下降0.25%,等於實際息率由4.125%減至3.875%,預期今年底市場實際按息續可隨息率下降走勢,降至約3.75%水平。

她預期,明年本港減息周期將隨美息延續,由於對上一次加息周期港P加幅僅達0.875厘,是次減息周期港P減幅亦會少於美息;事實上,對上一次加息周期實際按揭息率由1.5厘水平,逐步升至4.125厘,當中不只因為銀行加P,而是結合拆息上升,以及銀行上調按揭計劃息率,而導致合共達到2.625厘的按息加幅,故此明年整體按息將因應P減幅、拆息走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。

本港多間銀行先後公布減息。(中原提供)

若貸款100 減息月供少144

王美鳳舉例,以貸款額100萬元、30年期計算,以減息前P4.125厘計,每月供款為4,846元,減息0.25厘後,每月供款會減少144元或3%,至每月4,702元,以目前新造按揭平均貸款額約450萬元計,減息0.25厘,每月供款將節省649元,利息支出減少938元。她認為,減P有助所有供款人士減輕供款負擔,相信對本港樓市仍具支持作用。

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