仲量聯行：上調今年中環甲廈租金升幅預測至15%｜商廈市況

仲量聯行發表的中期市場回顧及預測指出，中環甲級寫字樓受惠於去年底延續至今的租務旺勢，2026年上半年錄得15年來最大的半年度租金升幅。該行預測，今年全年中環甲級寫字樓租金將上升10%至15%，而整體甲級寫字樓租金料升最多5%。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，中環寫字樓需求殷切，其外溢效應正逐漸惠及個別商業區。租務市場改善亦為寫字樓投資市場帶來支持，帶動甲廈造價溫和回升。商舖方面，雖然商戶營商環境依然嚴峻，商舖租金跌幅已見放緩。整體而言，目前住宅市場仍是引領本港樓市復甦的主要引擎；不過，內地近期公佈的境外投資監管措施將會是左右未來六個月市場動力的關鍵變數。

中環甲廈租金期內上漲7.3%

中環正帶動香港甲級寫字樓市場復甦。2026年上半年，中環甲廈租金升幅顯著加快，期內上漲7.3%。其中，甲一級商廈的租金已重返2023年第三季的水平。以指標商廈國際金融中心一期及二期為例，租金分別攀升23.4%及20.2%，呎租雙雙突破130元。頂級商廈租金顯著上升，帶動本港整體甲廈租金上升3.2%，為自2019年中市場調整以來首次出現較顯著的半年度增長。

然而，復甦情況仍僅集中在甲一級商廈，租金由年初至今上升13.4%，中環區內的甲二級商廈租金僅僅略有改善，年初至今上升5.6%，而甲三級商廈的租金則初見企穩，年初至今上升1.4%。截至6月底，中環空置率已回落至8.8%，創43個月新低。灣仔／銅鑼灣及尖沙咀的空置率大致企穩，而九龍東及港島東的空置率則繼續攀升。

港島東及九龍東分區市場租金料跌最多5%

仲量聯行香港商業部主管郭禮言（Sam Gourlay）表示，鑑於金融機構及相關企業的租務需求轉強，已上調對中環甲廈租金的預測。在IPO活動轉趨活躍、內地資金流入及附帶權益免稅措施預期落實等因素支持下，預期2026年全年中環甲廈租金將錄得10%至15%的升幅，而其他核心區市場租金預計將上升最多5%。港島東和九龍東分區市場租金將下跌最多5%。他補充道，當部分租戶因中環租金攀升而轉移陣地，灣仔／銅鑼灣及尖沙咀將會較受惠。目前，尖沙咀是各主要分區市場中空置率最低的地區。一旦中環甲一級商廈呎租升穿140元，由此衍生的外溢需求將有望帶動其他地區，令市場復甦不再主要局限於單一區域。雖然截至2026年中整體市場空置率已回落至13.1%，隨著未來新增供應相繼落成，料將限制空置率進一步下降的空間。

核心區街舖空置率回落至9.1%

過去六個月，商舖市況企穩，市場氣氛回暖，吸引部分商戶趁租金回落至具吸引力的水平，承租核心區的優質舖位。今年上半年，銀行及證券、教育以及健身行業積極擴張，承租面積較其他行業租戶為大。當中，中環及尖沙咀的租賃需求最為殷切。受部分優質商場表現欠佳影響，優質商場空置率於6月底攀升至13.7%的歷史新高。然而，核心區街舖空置率則由2025年底10.0%回落至9.1%，創下自 2020年以來的最低水平。

今年上半年，商舖租金跌幅有所收窄。核心區街舖租金下跌2.0%，而2025年下半年則下跌4.2%。與此同時，儘管優質商場空置率升勢有所放緩，但高企的空置水平持續對業主造成壓力，令租金錄得2.7%的跌幅。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示，留意到進軍香港零售市場的內地品牌類別日趨多元。2026年上半年，餐飲類品牌佔內地新進駐品牌總數的35.7%，比例較 2025年下半年的63.6%顯著下降。新進駐品牌的類型已拓展至多個範疇，包括化妝品、生活百貨及電子產品等。預期未來將有更多不同類型的內地品牌落戶香港，當中涵蓋戲院、珠寶金飾、金融服務以至高級餐飲等行業。

今年街舖租金跌幅將進一步收窄至最多5%

鑑於街舖租金較舖市高峰期已回落逾70%，而優質商場租金亦較高位下跌超過 45%，租金水平趨於吸引，整體非本地品牌亦持續擴展其在香港的業務版圖。

2026年上半年，非本地品牌新開店數目較去年下半年上升38.8%，其中日本品牌所佔比例為最高。

陳永慧補充道，展望未來，隨著四大核心區空置率持續改善，加上本港零售銷貨額逐步企穩，預期今年街舖租金跌幅將進一步收窄至最多5%。至於優質商場租金，預計今年亦將錄得最多5%的跌幅。

可考慮降低土地招標門檻令更多財團參與競投

隨著住宅市場復甦，發展商已重拾補充土地儲備的意欲，導致土地市場競爭增加，帶動今年上半年政府售出的地皮成交價升至市場預期上限。

為加快北部都會區的發展，政府已推出具彈性的「按實補價」先導計劃。

仲量聯行評估及諮詢部主管區建強表示，政府可考慮降低土地招標門檻，令更多財團可參與競投，為市場引入更多新資金。同時，政府應適時推出土地，並在「按實補價」模式下實施更具彈性的地價支付安排，以提升產業發展動力。畢竟，北部都會區發展的當前目標，是優先促進經濟及產業發展，而非盡量提高地價收入。

另一方面，他指出，中環寫字樓空置率持續回落，而該區預計於2032年後將不再有新的寫字樓供應。鑑於新發展項目由規劃至落成需時甚長，他表示政府應及早為未來推出中環／金鐘商業地皮展開前期準備工作，以維持穩定的寫字樓供應。

他補充說，相關工作包括處理租務安排以促進用地順利交還、更新交通研究以評估金鐘交通樞紐的承載能力，以及規劃所需的基建配套提升。及早完成這些準備工作，可確保在市場條件合適時有關用地能及時推出，從而支持區內持續的租賃需求及長遠的寫字樓供應。

成交價5000萬或以上商用物業總投資額較高位回落48.1%

2026年上半年，成交價達5,000萬元或以上的商用物業總投資額錄得143億元，較2025年下半年的高位回落48.1%。各類商業資產中，僅酒店及服務式住宅錄得增長，期內成交額上升20.5%。由於息口走勢未明，寫字樓、商舖及工業市場的投資活動均見放緩。

自用買家仍然是市場主要動力，當中以寫字樓投資市場尤為明顯，佔總投資額約56%。商舖市場方面，物業需求來自不同行業的用家，包括教育機構、證券行、安老院舍及餐飲企業。受惠於中環及灣仔／銅鑼灣區的寫字樓租務暢旺，區內商廈的資本價格略見上升，帶動整體寫字樓資本價格過去六個月上升0.4%，為該市場2021年來首度錄得升幅。

繼2025年錄得17.1%的大幅調整後，核心區街舖的資本價格於2026年上半年跌幅已收窄至3.1%。除了教育機構繼續積極入市外，投資者亦傾向物色連帶長租約及優質租戶的商舖資產。

仲量聯行香港資本市場部執行董事陳柱衡表示，雖然市場氣氛有所改善，但銀行對商業資產融資仍持審慎態度，而利率走向不明朗亦持續抑制投資意欲。我們預計，今年甲級寫字樓的資本價格將趨平穩，而核心區街舖及優質貨倉的資本價格料將分別下跌最多5%及5%至10%。

酒店物業盤源料漸趨緊絀

他補充，展望2026年下半年，隨著住宅市場回暖，以及與住宅相關的銀行融資條件有所改善，預計住宅地皮將成為投資市場焦點。同時，逾1億元的甲廈資產將繼續受內地資金追捧。另一方面，在學生宿舍需求及旅遊業持續復甦的雙重帶動下，酒店物業盤源（特別是3億至5億元項目）料將漸趨緊絀。在政府「城中學舍計劃」的推動下，乙級及丙級商廈正逐漸成為備受市場關注的另類投資機遇。