洪水橋片區｜世邦魏理仕：住宅部分每呎地價566元惟實際成本遠不止

就北都洪水橋「片區」招標結果，世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，中標價格按住宅部分的總樓面面積(GFA)計算，僅相當於每方呎566元，令其表面上看來較目前市場上其他住宅用地較低。然而，若只聚焦於住宅用地價值，便會忽略整個項目的整體面貌。

鄭亥延指，中標財團實際支付的成本遠不止於住宅發展。項目涵蓋大規模土地平整工程(site formation)要求，以及興建企業及科技(Enterprise & Technology，E&T)設施的責任，意味著住宅部分所產生的利潤，預期將用於資助及支持更廣泛、以創新科技為核心的整體發展。是次招標結果其實並不算特別令人意外。市場人士早已預期，投標者會傾向集中發展其中一幅企業及科技用地，並在完成土地平整工程後，將其餘兩幅用地交還政府。同樣重要的是，今次招標的技術評審對具實力的科技合作夥伴給予相當高的評分權重。相關中資企業參與有關財團，相信為其帶來顯著競爭優勢，大大提升財團的科技實力認證及整體評分。

從市場角度而言，今次招標更可能成為未來北部都會區土地招標的重要試驗案例，而非衡量市場需求的決定性指標。其中一項主要挑戰，在於招標推廣期相對較短。許多潛在企業及科技(E&T)用戶及策略合作夥伴，包括海外及內地科技企業，未必有足夠時間深入了解招標框架、評估項目機遇，以及組建合適的財團參與競投。

鄭亥延稱，今次結果反映，未來試點招標或可受惠於更長的籌備期，甚至考慮採用滾動式招標(rolling tender)安排。鑑於此類發展項目結構複雜，並需要整合科技營運商、投資者及住宅發展商等不同持份者，市場需要充裕時間建立合適的合作夥伴關係，以及制定具可持續性的商業模式。