洪水橋片區開發項目獲中資國企與產業巨頭聯合財團投得，項目引入「雙信封制」及「產業帶動」模式，標誌著香港土地賣地與開發規則發生根本性改變。
香港地產市場或正迎來遊戲規則重塑，上月底正式公布北部都會區洪水橋片區開發項目的招標結果，由中國海外發展、招商局置地、華潤置地、中國旅遊集團、京東集團及信和置業等六家企業組成的財團，以10.3億元成功中標。
分析指，首宗落地的片區開發項目向市場釋放出一個訊號：過往由本地傳統發展商憑藉單一住宅或商業項目「全包」的地產模式，正逐漸轉型於中資國企與多元產業巨頭主導的「片區開發」新時代。
打破傳統買賣模式
資深傳媒人盧覺麟指出，過往香港政府賣地模式相對直接，發展商按每呎地價，獨自承攬設計與興建，只須計算「麵粉與麵包」成本。然而，這次洪水橋項目採用了全新的「片區開發」，以及「雙信封制」招標，即投標者須分別提交「非價格建議(技術或營運方案)」及「價格建議(出價)」。
政府不僅要求開發住宅與商業，更要求中標者統籌興建公共設施、物流中心乃至區內的整體規劃。這意味著單靠資金雄厚或出高價已無法保證勝出，政府看重的是開發商能帶入甚麼產業資源與長遠營運規劃。
本地傳統發展商在北部都會區片區招標中多持觀望態度，未來或須轉向與中資財團合組合作的新模式。
傳統發展商正觀望轉型
正因遊戲規則改變，市場反應呈現出微妙的冷熱差異。他指出雖然招標初期吸引了數十家財團表達興趣，但最終落標者僅有兩組，在未掌握新模式營運成效前保持謹慎，屬在商言商的合理選擇。
Pagoda智庫共同創辦人及經濟研究總經監徐家健亦指，傳統本地發展商過往較擅長開發住宅與寫字樓，但在高科技、智能物流、無人車系統等多元產業的綜合運營上相對單一，而片區開發招標難以像過往依靠資金實力勝出，非價格因素影響更大。
至於本次中標的中資財團，既有中海外及華潤等具備內地片區開發經驗的「國家隊」，亦有京東這類能引入智能物流及供應鏈技術的產業巨擘，正好完美契合了「產業帶動」的政策導向。
今次洪水橋項目，政府看重的是開發商能帶入甚麼產業資源與長遠營運規劃。
棄「單打獨鬥」思維 研跨界合作
未來北部都會區將陸續推出更多片區，地產版圖的改朝換代已成大勢所趨，然而觀望不代表缺席，而是代表適應的開始。徐家健指出正如信和置業這次選擇加入中資主導的財團並成功中標，為本地發展商提供了轉型範例。
盧覺麟相信，本地發展商若要維持競爭力，勢必需要放下昔日「單打獨鬥」思維，摸索及適應內地片區開發的精細化運作，並積極與各類產業龍頭跨界合作，方能在香港地產轉型的浪潮中求變求存。
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