雖然官方公布上半年的香港經濟增長數字理想，部分外資大行亦上調增長及本港樓價預測，惟社會屢討論「經濟溫差」依然強烈。香港都會大學李兆基商業管理學院會計及財務系助理教授林一鳴接受本報專訪時指出，港股與樓市未來的走勢將是「慢牛」，難以重現十多年前的暴升潮，而港股若要取得實質性大突破，關鍵指標在於「中環甲級寫字樓何時再被外資坐滿」。
香港都會大學李兆基商業管理學院會計及財務系助理教授林一鳴(右)指出，港股能否迎來大突破，關鍵在於外資駐留情況。圖左為「am智庫」節目主持潘曉彤。
外資撤走內地資金難完全替代
近年內地雖然不時調整資金管制措施，但港股走勢依然在兩萬五千點附近徘徊。林一鳴分析指，內地資金管制其實持續了數十年，往往出現「一收一放」的循環，短期波動不足為奇，但港股難以上衝三萬點甚至更高的根本原因，在於資金結構的質變。
他指這幾年最明顯的趨勢就是外資「人走錢走」，2010年代環球股票基金往往有近兩成半資金配置在中國及香港市場。然而自2020年起，大量外資轉投日本、韓國、台灣及印度，港股市場水池轉乾。內地資金雖然有補充，但與昔日全球外資的規模相比仍差很遠，缺乏外資承接，港股大升非常困難。
AI概念進入淘汰賽
談及環球投資熱點，美股近年憑藉AI概念大幅飆升，但林一鳴提醒，AI市場正由「害怕錯過」的時期，漸漸步入檢視盈利能力與自然淘汰的階段。現時絕大部分AI公司都在虧本營運，用戶每個月只須付數百元，獲得的算力資源遠遠超過付出的代價，令市場已開始懷疑AI公司能否賺錢。
他預測，AI市場終將「贏家通吃」，最終只會有兩、三間龍頭企業掌握九成市場份額，其餘公司將陷入困境甚至倒閉，只有極少數企業能生存。因此投資AI不能只看指數，而是考驗挑選最終贏家的眼光。
相比美股高估值與高波動，他認為港股目前已逐步轉為資金避風港，阿里巴巴、騰訊等藍籌股市盈率仍偏低，且不少藍籌有四至六厘的高股息回報。美股若出現顯著回調，部分獲利資金反而會回流香港尋求避險。
隨著一手貨尾陸續消化，樓市劈價壓力減緩，加上三至四厘的租金回報率承托，林一鳴預計樓市將以每年數個百分點「慢牛」上升。
現時大部分二手住宅單位由60歲以上的業主持有，他們多已還清按揭，不急於用錢，絕不會大幅劈價出售。
一手貨尾漸消化
在香港人最關心的樓市方面，有外資大行將今年住宅樓價預測上調至一成以上。他相信全年達一成升幅並不難，但強調這並非瘋狂搶樓的熱潮，而是一場「慢牛」。
他解釋，現時香港大部分的二手住宅單位由60歲以上的業主持有，這批業主大多已還清按揭，不急於用錢，絕不會輕易大幅劈價出售。現時租金回報率升至三、四厘，業主寧願收租亦不賣樓，令二手樓價得到承托。
對於政府大力推行的各類人才入境計劃，林一鳴估計，每年十萬名來港人才中，約有三成因不適應而離港，其餘大部分傾向先租樓觀察，真正置業的約佔一成。因此相比為一手買賣提供基礎支撐，租務市場才是專才效應最大受益。
提防黑天鵝衝擊
林一鳴又指出，過往金融業最風光時，從業員動輒獲得數十個月花紅，帶動本港高消費；惟如今業界收入大不如前，打工仔薪金年均增幅僅2%至3%，自然難以豪爽消費。
政府正推動北都發展及中長期五年規劃，試圖帶動創科轉型。他坦言，這是一條非常困難的路，因香港傳統優勢在於教育、醫療及資產管理三方面。
展望下半年宏觀環境，他認為美國聯儲局在油價高企與地緣政治夾擊下，息口或將長時間橫行。而本港經濟最大的黑天鵝，依然是特朗普政策不確定性及中東地緣局勢風險。