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2022-10-12 19:05:00

樓市走勢|仲量聯行:首三季每月平均住宅交投見20年低 政府宜撤辣

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樓市走勢|仲量聯行:首三季每月平均住宅交投見20年低 政府宜撤辣

樓市走勢|仲量聯行:首三季每月平均住宅交投見20年低 政府宜撤辣

新一份《施政報告》公布前夕,有物業顧問提議政府宜「撤辣」。仲量聯行表示,今年首三季每月平均的住宅交投量已跌至20年以來的新低,中小型住宅樓價年初迄今已下跌逾7%,顯示香港樓市漫長的升市已告逆轉。該行預期樓價跌勢將持續,借高按揭承數的買家將面對變負資產的風險。面對樓市不再熾熱,政府應撤走冷卻樓市的措施。

今年首9個月,平均每月僅4,100宗住宅買賣交投,較2013年政府推出雙倍印花稅後平均每月僅4,200宗成交的低位更少。仲量聯行的中小型住宅樓價指數顯示樓價於同期已下跌逾7%,預期全年將跌10%。豪宅市場方面,今年首9個月平均每季僅錄得5002,000萬元以上的豪宅成交,較去年平均每季的1,100宗減少55%,也較過去五年平均每季的成交宗數少40%

發展商投地或更保守 影響政府賣地收入

仲量聯行香港主席曾煥平表示,樓市剛踏入跌市,未來逆市料將持續。儘管樓價不會斷崖式下滑,但在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下,香港樓市於19992003年經歷的漫長下行周期大有機會重演。樓價於19992003年期間每年下跌10%,累積跌幅高達45.5%。該行預期2023年樓價會重演此跌勢。若冷卻樓市措施於全球經濟下行及政局動盪下仍然維持,樓價跌勢將加劇,負資產宗數將會急增。因此,政府現應開始考慮撤走懲罰性印花稅,以避免負資產個案再次成為香港的社會問題。若樓價跌勢加劇,發展商投地將更保守,對政府賣地投下「誠實」的一票,賣地收入將受影響。

他認為,政府撤回買家印花稅,避免發展商因息口上升及要繳付買家印花稅而放慢舊樓重建步伐;額外印花稅則需要調整,買家出售獲利才需要繳交,避免蝕讓賣樓的業主要蒙受雙重損失。

稅務局資料顯示,今年第二季買家印花稅收入達4.1億元,為2014年開徵此稅項以來最低的季度收入。雙倍印花稅則跌至13.3億元,為今年第一季新低後的第二低位。印花稅收入低,反映投資者及業主的置業意欲俱低。

樓價若再跌10% 負資產宗數將急增

仲量聯行香港研究部執行董事黃志輝稱,在重重逆周期措施下,樓市已失去按市況變化而快速調整的能力,導致樓市交投於近年一直於低位徘徊。樓價已累積下跌近10%,近年以九成按揭購買新盤單位的買家將首當其衝,承受最大風險。樓價持續下跌將令這批買家需要承擔更多首期以獲得按揭貸款。其他已獲得按揭貸款的買家在面對要承擔特別印花稅下,將難以透過出售單位減少損失。若樓價再跌10%,負資產個案將會颷升。金管局數字顯示,現時負資產個案仍屬低位。然而,此局面可急速變化,正如2016年負資產個案便於6個月內由0宗急升至1,432宗。

黃志輝補充,面對本地經濟增長乏力、人口減少、加息及股市表現欠佳的多項因素,住宅市場將無可避免要面對另一浪的價格調整。經濟前景未明朗,樓價將繼續處於下行周期,政府應考慮撤回懲罰性印花稅,畢竟負資產個案回升最終將打擊經濟。

樓市走勢|仲量聯行:首三季每月平均住宅交投見20年低 政府宜撤辣

仲量聯行香港研究部執行董事黃志輝(左)、仲量聯行香港主席曾煥平(右)。

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