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地產
2022-05-13 04:29:18
日報

英國遇租霸 追索恐逾年

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近年不少港人移民英國,並在當地買樓收租。(資料圖片)

海│外│樓│市│專│題
港人移民英國,投資當地物業成大趨勢,但英國過去兩年多正值新冠肺炎疫情大爆發,不少買入英國樓收租的業主被拖欠租金多時,追索過程十分漫長。有港人業主更遇上租霸,霸佔物業逾一年「零交租」,最終訴諸法律,希望請走租霸及追討欠款。有英國物業顧問表示,買入連租約物業更要加倍小心,由於「人已住喺入面,要送走需要唔少時間」,更有個案要花逾1年時間,才可趕走租霸。

(撰文︰Wendy全球樓行)

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早在2020年開始入市英國物業的陳生,過去兩年總共買入6間物業,遍布英格蘭曼徹斯特、南約克郡及蘇格蘭格拉斯哥等,分別涉1間公寓、3間聯排屋,兩間半獨立屋。他打算明年一家以BNO Visa移民英國,故移民前密密掃貨,希望移英後有被動收入,減低財政壓力,加上英國物業在扣除開支後,仍有約4厘或以上回報,認為買樓收租不錯。

不幸地,陳先生有兩間物業遇上租客欠租,令其有少少「失預算」。他指,如果收不到租金,基本上回報「歸零」,但亦坦言投資買賣都有風險,「瀨嘢就瀨咗啲喇,未到好嚴重」。其餘4間則遇上好租客,有準時交租,而且樓價有不俗升幅令其稍感安慰。

出租前緊記做足審查 買業主保險

「出事」的物業位於博爾頓市(Bolton)的克斯利小鎮(Kearsley),亦是他買入英國的第一間物業,在2020年第一季以約14萬鎊(約134萬港元)買入三房的半獨立屋,並在第二季以700英鎊(約6,706港元)租出,租客近半年起開始欠租。他指,原本的租客是位老人家,並由其政府資助來繳付租金,但是在租約期間老人家離世,屋內同住家人失去政府資助後,在交租金方面顯得困難,租客又以找不到其他地方居住為由,「霸佔」物業半年之久,期間交租狀況是「交下又唔交下」,加上租客拒絕與代租經紀(Letting Agent)聯絡,物業內櫳狀況未明,因此聽從經紀建議循法律途徑追討,目前已進入法律程序。他奉勸一定要買業主保險(Landlord Insurance),部分損失可向保險公司索償,但需要符合相關條件。

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另一間欠租物業位南約克郡的巴恩斯利(Barnsley)聯排屋,當年以8萬英鎊(約77萬港元)買入,月租550英鎊(約5,269港元),目前欠租約兩個月,租客亦是「逐啲逐啲俾」,但是這次是代租經紀做租客的背景審查不夠全面,入住租客有兩位,其中一位曾失業一段時間,亦沒有擔保人。

租客「交下又唔交下」 處理更麻煩

英匯英國物業顧問葉桃樂表示,如果租客完全沒有交租,業主可以訴諸法律,但是租客「每次交少少,3個月俾兩個月租」,屬於職業租霸行為,業主遇上這類租霸很麻煩,因為「有交租」不可以發出律師信,亦不可以趕走,雖然可以追討租金,但繳付律師費又是一筆額外開支。

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法庭排期花4個月 申執達吏再1個月

他表示,早前代辦一宗租霸事件,相關業主在2020年底收樓,為連租約物業,但目前已經有1年多完全沒有收過任何租金。葉桃樂表示,有部分業主擔心找不到租客,索性連租約買入物業以為穩陣,可是該單位租客是上一手業主自讓出租,租客背景審查並非經出租經紀行審查,下手買家難以審查其背景。他指,相關租客首兩個月準時交租,之後用盡各種理由推搪,拖延簽新租約。2021年年初疫情爆發,英國政府因應疫情要求業主不可趕走租客,因此直至當年8、9月才發出律師信,但租客以失業為由拒絕搬走,最後業主訴諸法律,但是整個程序花了4個月時間。法庭排期上庭時間為去年9月,但卻因法庭火警要重新申請,再花4個月,拖延至今年3月,最後法庭發出通知令租客搬走,但是租客仍然不願離開,又花了1個多月申請執達吏,今年5月尾才有執達吏收樓,整個趕走租霸過程已花逾1年時間。

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入手連租約物業 宜索取租客財務紀錄

葉桃樂指,如果買入的物業是吉屋,找出租代理可以審查租客背景及信用評級,例如是否曾欠租或被法庭申索。他並建議,買入連租約的英國物業,須向上手業主索取租客過去1年交租的財務狀況及銀行證明文件,沒有欠租紀錄,新買家才接受買價,不要貪平及貪快。

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