極馬按揭轉介集團榮譽主席黃錦康Albert。
上周美國聯儲局宣布加息0.75厘，6、7月累計升1.5厘，加幅之急超越市場預期，其影響也衝擊股樓市。華姐尤其擔心，事關屋企人最近換樓兼於高位接貨，心怕樓價一冧即變「97負資產」！故周末期間拜會「睇市高手」、極馬按揭轉介集團榮譽主席黃錦康Albert指點迷津。當下Albert氣定神閒，叮囑華姐勿自亂陣腳，因他去年早已預言。「因防急升可避大跌，樓市平穩可期矣！」Albert笑言自己睇市非靠估，純屬鑑古知今也。
美通脹重臨 似七十年代石油危機
美國出現嚴重通脹，非一朝一夕的事。兩個月前市場原預期6、7月各加息0.5厘，合共1厘，但目前兩次加息已合共1.5厘，較之前預期增五成，預料聯儲局冀透過上調息口遏止通脹升勢。Albert表示早在去年已有端倪，甚至從上屆特朗普政府的中美政策已埋下伏線，他認為今次美元強勢，通脹升溫，情況好比上世紀七十年代的石油危機，「當時原油禁運令美國物價大幅膨脹，經濟放緩引發失業率上升，令美國陷入長時間滯脹漩渦。」他表示今次美國通脹最早可歸咎於特朗普為中國進口產品增加關稅，又為美企製造業撤出中國提供誘因，再到全球疫情中斷供應鏈和停工打擊產能，加上今年俄烏戰爭令各類物價飆升。去年第三季美國商務部公布9月個人消費支出(PCE)物價指數時，經已是逾30年來最大升幅，同期美國供應管理協會ISM製造業指數卻連番下滑，足證供應鏈已拖累美國製造業活動，「整體而言通脹勢在必行，非短期現象。」基於港元奉行聯繫匯率跟美元掛鈎，難怪Albert去年已預言，香港今年會加息3.5厘，明年息口還會再上調1厘的空間。
從中原指數分析，今年的樓市回調(B)，波幅較97年金融風暴(A)時較溫和。
樓市明年跌兩成 97負資產未必發生
疫市衝擊各行各業，惟本港樓市卻相當硬淨，Albert憶述去年暑假中原城市領先指數曾升至192點的歷史高位。「本地經濟未復甦，惟樓價仍不斷上升。香港長期處於超低息環境，加上住屋剛性需求帶動下，供樓成本低之餘，其財富效應又會推高購買力。然而美國通脹重臨，香港跟隨加息已屬遲早的事。」猶記得去年不少業界人士看好後市走勢，甚至帶頭入市；再者置業上車盤多以較低價的「納米樓」招徠，坊間指平均呎價依然水漲船高。Albert指幸好政府連番樓市調控政策制止炒風，加上將最低實用面積不小於280平方呎擴展至公私營建築條例，「極馬亦多次呼籲樓市過熱，令投資者看清局勢，更冷靜判斷買樓時機，致令交投有所收斂，否則樓市指數勢衝上300點！」他補充。
何解美國加息，97負資產不大可能重臨？Albert認為要懂得「The Relevant Past」概念，須從歷史找出類似分歧點，及時干預糾正。「97年金融風暴前夕，即96年中至97年中旬，中原指數曾由65點抽升至100點，幅度漲逾五成。至金融風暴來襲利息大幅夾高，到98年樓價急瀉五成，形成陡斜「A」字走勢，大量負資產湧現。」他表示去年已預警超低息時代將完，最終指數由高位略為回吐至約172點水平，成功避免97年的A形波幅。「稍後9、11和12月仍有3次加息，估計至明年樓市最多跌兩成，指數應落在150至190之間維持一段時間。」
呼吸plan要捱 寄語港人轉型
說到買樓，Albert認為上車要衡量供款能力，「計算自己的利息支出，才去決定買樓抑或租樓較划算。如不急著今年置業，不妨部署明年入市時機。」只是兩三年前因為發展商呼吸plan而上車的業主，面對未來息口或升至4.5厘，寄語要「睇餸食飯」。「長遠港人要以大灣區本位思考轉型，並面向東盟諸國發展，才能保持財富，穩住地區優勢。」他指極馬將於8月推出「極馬按揭利率圖」，每日更新助大眾洞悉按揭走勢。
極馬將於8月推出「極馬按揭利率圖」，協助大眾洞悉按揭走勢。