曼城疑爆爛尾樓風波！原定去年底交樓現仍未動工傳涉逾百港買家首期資金逾億

過去幾年BNO移民熱潮吸引不少港人投資英國物業，但近期卻爆出新樓疑似爛尾的風波。英國發展商X1旗下位於曼徹斯特的Manchester Waters大型屋苑，原本5棟的物業，最後兩棟新樓原定去年底交樓，但至今竟然「連地基都未打」，市傳當中有逾百名香港買家受影響，單是首期資金估計已高達1億港元。有專家直指發展商的高槓桿操作猶如「英國版恒大」。有港人買家繳付逾60萬港元首期恐化為烏有，律師警告買家應盡早行動，以免發展商清盤導致血本無歸。

撰文：Wendy全球樓行

在2020年購入Manchester Waters一房單位的香港買家陳先生(化名)，為今次受影響的逾百名港人之一。他表示，當年為了分散投資風險，加上看中項目由大型品牌代理，便以約17萬英鎊(約170萬港元)購入單位，並支付了約6萬英鎊(約60萬港元)首期。

有事主5年前已支付60萬首期

陳先生無奈地表示，合約上的「最終交樓期限」(long stop day)是2025年12月31日。起初發展商以新冠肺炎疫情為由延遲交樓，他覺得合理；但後來一拖再拖，最新消息竟然是推遲到2025年底項目仍未動工。

面對遙遙無期的交樓日，發展商近期發信稱將於今年6月底再作公布。相較於其他焦急如焚的買家，陳先生的態度顯得相當「佛系」，他指「呢筆錢不在身邊5年，我依然行得走得食得瞓得。任何投資都有風險，就算是恒大、碧桂園這麼大的品牌也會出事。我不會覺得他們5年前就處心積慮要騙我，但這次絕對是一個深刻的learning(學習過程)。」他坦言，經此一役明白到單靠long stop day並不足夠，未來若再投資海外物業，會選擇已落成的現樓，或確保合約內有更完善的訂金保障條款。

代理揭高槓桿如「英國版恒大」

英匯英國資深物業顧問葉桃樂拆解了X1的運作模式。他指出，X1主推出租物業(Buy to Let)，其高槓桿營運手法猶如「英國版恒大」。由於在英國難以向銀行高額借貸，發展商極度依賴預售樓花(Off-plan)，向香港、中東等地買家收取龐大訂金，再將資金「滾來滾去」用作買地和支付建築費。

新例2022年通過建築成本暴增

然而，近年因2017年的倫敦Grenfell Tower大火促使英國於2022年通過《建築安全法》(Building Safety Act)，當中18米(約7層樓)以上的高層住宅需通過防火檢測，才可以讓銀行承造按揭。以X1涉事的Manchester Waters為例，單是為符合新法規而重新設計，建築成本便暴增約1,800萬英鎊。

加上，現時英國公寓(Apartment)市場正面臨兩大致命傷。其一，目前買樓收租須額外繳交5%印花稅，若買家屬海外人士再加2%，變相海外投資者一入場便要先繳付7%至9%重稅。其二，英國近年通脹嚴重，導致管理費失控，上升的管理費甚至吃掉四分之一租金回報，持有成本增加令公寓銷情慘淡。他補充指，Manchester Waters在三重夾擊下，難以完成交樓目標，為解決危機，X1近期要求買家簽署同意書，企圖將整個項目「打包」轉售予基金以換取退款。

律師籲盡快向發展商要求退款

英國律師行Jay Binglam律師李浩燊指，該項目存在多個「不尋常」之處。他表示，一般英國樓花只收10%至20%訂金，但X1竟向買家收取高達30%至35%。這筆過百萬的資金被無償佔用5年，對港人投資者打擊極大。

對於發展商聲稱因《建築安全法》導致設計大改而延誤，李律師持高度懷疑態度，指同一項目的A、B、C座已順利交樓，為何唯獨D、E座卻連地基都未打，這顯然不是單純的條例或疫情延誤。他又指，X1每個項目都由獨立SPV營運，一旦該公司宣布清盤，即使拍賣地皮，在還清銀行債務後，買家能分到的賠償隨時「清零」。他呼籲受影響港人不要花長時間搞「集體訴訟」，反而應盡快向發展商明確表達退款立場，透過律師進行私下和解談判，爭取在項目轉手前拿取血汗錢。筆者亦就事件去信X1查詢，但截稿前仍未回覆。

英格蘭西北部發展商X1 Developments約2011年成立，主力發展曼徹斯特與利物浦，目標買家大多為收租客。根據官方資料，X1至今已交付36座建築物，合共5,659伙；其中Manchester Waters項目逾500伙，已交付A、B、C座共406伙，無法交樓的D、E座則合共有336名買家受到影響。