萊坊：2025年香港豪宅樓價按年跌 2.1% 呎價仍連續19年保持全球第二高

國際房地產顧問機構萊坊發表2026年《財富報告》，全球超高凈值人士的數量預計將由 2021 年的551,435 人增至2026年的 713,626 人。2025 年全球豪宅樓價上升 3.2%，連續第二年跑贏一般住宅市場。亞太區豪宅市場表現分化：東京豪宅樓價大幅上升（增加58.5%），而中國內地持續調整，香港豪宅樓價下跌 2.1%，反映超高淨值人士需求轉變。超高淨值人士愈趨跨地域安排生活與資產配置。全球購買力下降，於 2020 至 2025 年間，100 萬美元在大多數城市可購買的豪宅面積減少。香港豪宅樓價整體保持平穩，以每單位呎價計算，已連續第19年保持全球第二高。

2025年全球豪宅價格平均升3.2%

萊坊國際豪宅指數（PIRI）追蹤的100個市場中，2025年全球豪宅價格平均上升3.2%，連續第二年跑贏一般住宅市場。整體而言，共有73個市場錄得按年樓價上升，而樓價表現的分化明顯擴大，強勁升幅越來越集中在部分全球城市。

亞太區於2025年錄得平均3.6%的樓價升幅，但各地表現不一。東京受優質新建住宅需求推動下，樓價按年大幅上升58.5%，增幅高踞全球首位；相反，中國內地部分城市的樓價仍處於調整階段，廣州豪宅樓價因市場氣氛疲弱而下跌12.2%。香港豪宅樓價則較去年同期回落2.1%。值得關注的是，超流動性正逐漸成為影響置業模式的新趨勢。越來越多的超高凈值人士每年於傳統核心城市停留少於90日，從而帶動全球超級豪宅租賃物業的需求。

料市場向好氣氛將持續到今年年底

萊坊全球研究部主管Liam Bailey表示，在多個市場中，豪宅市場與整體住宅市場的距離已明顯拉開，背後主要受惠於財富創造力持續增強。儘管一般住宅市場仍面臨更廣泛的經濟壓力，但財富的快速增長正有效帶動豪宅需求，即使近期融資成本出現波動，豪宅市場仍展現出更強韌性。

他補充，愈來愈多超高凈值人士正在不同地方或國家生活與投資，家族辦公室亦積極管理稅務、生活方式及政治風險。因此，倫敦等傳統核心城市正逐步轉向『短暫停留』模式：成為商務、文化和交流的地方，而非永久居住地。

萊坊高級董事及住宅物業代理部主管劉文華表示，雖然香港豪宅樓價於年內輕微回落2.1%，但超級豪宅的交投活動明顯趨活躍。2025年第四季，香港錄得81宗成交金額達1,000萬美元或以上的交易，位列全球成交量最高的市場之一。這主要受惠於市場流動性改善、來自中國內地的財富持續流入、海外買家參與度上升，以及人才入境計劃的持續成效。多項因素共同鞏固香港作為區內及跨境資本重要門戶的地位。預計相關市場向好的氣氛將持續到今年年底。

100 萬美元可以買到什麼？

萊坊提供了一個指南比較現在和五年前，以 100 萬美元在不同地區可購買到的豪宅面積，以揭示各大城市之間購買力的變化。

在2020 年至 2025 年期間，由於樓價顯著上升及供應收緊，100 萬美元在多個豪宅市場的購買力大幅下降。其中，跌幅最明顯的是杜拜（下跌66%），其次為東京（下跌41%）、邁阿密（下跌40%）及洛杉磯（下跌28%），反映當地樓價上升幅度明顯。日內瓦、新加坡及米蘭的可負擔面積亦出現顯著下跌。然而，少數市場走向與全球趨勢相反。倫敦及墨爾本可購買的豪宅面積都有溫和上升，分別上升7%和4%，意味著在2025 年以100萬美元較2020年可購入更大面積的豪宅。

香港豪宅樓價在過去五年間整體表現大致持平。儘管如此，以每單位呎價計算，香港豪宅樓價已連續第19年保持全球第二高，突顯本港結構性供應限制及其長遠投資吸引力。雖然整體住宅市場仍面對挑戰，香港的豪宅市場在其作為全球重要財富中心的定位支持下，仍具備相當的抗跌力。

總體而言，研究結果顯示，快速的財富創造、供應緊張，以及國際投資者需求持續，已削弱了美元在全球多個主要住宅市場中的購買力。