美國議息｜中原按揭王美鳳：相信美息周期仍未轉向料今年或可再下調1次

美國聯儲局凌晨宣布2026年第三次議息結果，維持聯邦基金利率於3.5厘至3.75厘不變，符合市場預期。具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率(P)於5厘不變，預料其他銀行將陸續跟隨。

美息方面：

中原按揭董事總經理王美鳳指出，美伊戰事拖延未緩解，油價上漲及供應受阻之情況延續，令美國通脹壓力或將再次逐步浮現，戰事發展令市場出現不確定性；儘管美國聯儲局主席鮑威爾任期快將於今年5月中屆滿，但倘若美國通脹壓力重新上升而經濟與就業市場仍然維持韌性，預期美國仍會在年內第二及第三季維持息率不變以便觀察形勢。

由於美國自2024年9月起已開展減息周期，減息幅度累計已達1.75厘，現時美息與預期之長期利率中位數已拉近，減息步伐有條件放慢，目前中東局勢對不同經濟領域的外溢影響令息率政策的觀望時間延長，美國未來息率政策將取決於經濟就業及通脹數據的最新變化。目前美國息率仍高於長期中性水平，相信美息周期仍未轉向，未來仍有下調空間，預期今年美息或可再下調1次。

港P減完拆息續跌銀行資金成本降推動近月銀行增加按揭回贈

王美鳳表示，本港這次減息周期自2024年9月開始，銀行加快減息令最優惠利率P於去年10月底已返回加息前最低水平，預期今年本港最優惠利率P維持現有處於最低水平。至於銀行同業拆息HIBOR，美國於去年12月進一步減息後，港元拆息續回落，與樓按相關的1個月拆息由去年10月平均為3.5厘降至今年3月份為2.16厘，最近約於2.4厘徘徊，預期一個月拆息仍主要處於2厘多水平，本港H按息仍會維持於封頂水平3.25厘一段時間。

王美鳳指出，拆息回落反映銀行資金成本下降，加上樓市向好增加銀行放貸信心，當中客源多元化亦有利銀行吸納不同目標客源；而資金成本下降為銀行擴大按揭優惠提供條件，造就最近銀行具空間增加按揭回贈優惠。而3月份接連有大型銀行推出低息定按計劃，目前共三家大型銀行提供低息定按，有關定息率2.73厘，較主流H按息3.25厘低半厘，基於今年美國減息步伐放緩，H按息仍會維持現時3.25厘水平一段時間，料定按計劃吸引力增加。

偏低息率持續入市需求上升支撐樓市向好發展

王美鳳認為，目前減息周期已處於後段，按息亦已回落並持續處於偏低水平，即使息率不變一段時間，目前按息已屬大眾接受水平，息率目前並非主導樓市的因素，現時樓市信心已全面恢復，復甦步伐穩健，市場對樓市向好、樓價回升的預期，造就多方入市需求上升，從而支撐樓市向好發展。

再者，本港目前在地緣政治形勢不穩情況下，更突顯作為國際金融中心的優勢，吸引資金流入力度增加，進一步有助市場利好因素互疊。加上銀行按揭取態積極為樓市增添動力，進一步堅固買家信心讓樓市繼續向好發展。

參考資訊：

HIBOR拆息跌至甚麼水平促使H按息跌穿封頂息？

王美鳳指出，按照現時市場H按計劃(H+1.3厘；封頂息P-1.75厘 P：5厘)，倘若一個月拆息跌至低於1.95厘，按息便會跌穿封頂息而進一步下降。今年3月份一個月拆息錄得2026年內最低紀錄為1.95厘（3月24日），一度觸及封頂息，但4月平均一個月拆息已經回升至2.34厘水平，今日(30日)一個月拆息則為2.44厘。

減息周期港按息累減0.875厘 30年期月供減逾一成平均按揭額450萬月供慳2225元

王美鳳稱，總結減息周期截至現時情況，銀行2024年9月啟動減P，至2025年10月底共5次減P，累積減幅達0.875厘，隨着銀行減P，H按封頂息率（以P按為基準）亦同步下降，市場按息由2024年9月時之4.125厘下跌至2025年10月底為3.25厘後維持迄今，減幅同為0.875厘，令新按及供樓人士的供款負擔得以大幅舒緩。

以貸款額100萬元、30年期計算，按息由去年4.125厘降至現時3.25厘計算，每月供款由4,847元減至4,352元，每月供款大幅減少495元，減幅達10.2%。若以目前新造按揭平均按揭額約450萬元、同樣以30年期計，經歷5次累計減息後，每月供款由21,809元顯著減少至19,584元，每月節省2,225元，減幅同樣達10.2%。累計減息有效幫助供樓人士及置業上會人士減輕負擔，最低每月入息要求亦由43,618元降至39,168元，門檻大幅降低4,450元或10.2%。