中原：首次二手轉售新盤開放式戶蝕讓比例逾85% 乜原因要輸錢？｜樓市數據

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，選取2025年7月以後首次二手轉售(截至2026年4月30日登記)上手為2016年後一手買入之私人住宅共錄3,545宗，當中有2,533宗蝕讓，蝕讓比例錄71.5%；有1,004宗獲利，獲利比例錄28.3%；有8宗平手，平手比例錄0.2%。雖然樓價自2025年中開始見底回升，CCL至今反彈逾一成半，但有超過七成的轉售需要蝕讓，因該批業主大部分於樓市高峰期購入，而獲利的不足三成。

兩房近35%獲利最好

以房型分類，首次二手轉售之一手新盤，開放式單位蝕讓比例最高，達86.4%。相信因為上車需求大，開放式小型物業入場價低，發展商開價相對進取，但隨著樓價高位回落及按揭成數放寬，這類單位需求減少所致。3房或以上及1房單位蝕讓比例亦逾七成，錄76.1%及70.2%。

兩房單位蝕讓比例最低，錄65.3%，低於大市的七成，兩房單位明顯較受市場歡迎。轉售平均帳面蝕讓幅度最多的房型亦是開放式，錄20%平均蝕幅，兩房蝕16%最少。相對地，開放式單位獲利比例最低，只錄13.6%，而兩房單位獲利比例則最高，錄34.5%。兩房的平均帳面獲利幅度錄14%最多，開放式平均僅賺10%最少。

開放式轉售佔屋苑首次二手轉手總宗數逾五成之新盤有16個，其中12個(75%)樓盤的開放式單位蝕讓比例達100%，即全數錄得帳面虧損，港島及新界各佔5個，九龍2個。平均帳面蝕幅超過兩成的有7個樓盤，薈藍及連方II蝕讓幅度同樣錄33%最多。而翰林峰的蝕讓宗數最多，錄20宗。在眾屋苑中，只有曉柏峰的蝕讓比例為0%，這個屋苑開放式轉售全部錄得帳面獲利，其平均獲利幅度錄10%亦屬最多，因為曉柏峰是於2023年底樓價回調後推售的。

兩房轉售佔屋苑首次二手轉手總宗數逾五成的新盤有40個，其中18個(45%)樓盤的兩房單位蝕讓比例達100%，港島佔1個，九龍5個，新界12個。兩房全數蝕讓的屋苑比例少於五成，明顯較開放式全數蝕讓的屋苑比例75%為低。平均帳面蝕幅超過兩成的有7個樓盤，睿峰及SILVERSANDS蝕讓幅度均錄31%最多。而峻巒的蝕讓宗數最多，錄39宗。

值得留意的是，SAVANNAH、啟德海灣及利奧坊‧首隅的蝕讓比例為0%，這些屋苑兩房轉售全部錄得獲利。SIERRA SEA及BELGRAVIA PLACE的蝕讓比例亦較低，僅錄2.9%及10%，即九成或以上兩房轉售能夠獲利。上述5個屋苑均在樓價處於低位期間開售。至於兩房轉售平均獲利幅度較多為SAVANNAH及SIERRA SEA，賺25%及24%。

選取部分一手買入日期及二手賣出日期接近的同屋苑開放式及兩房轉售個案作比較，業主一手買入開放式單位的溢價遠高於兩房，一手呎價分別有5%到31%差距，因此開放式轉售虧損風險較大。例如啟德天寰天海匯3座高層B室，實用面積約266方呎的開放式單位，一手買入呎價21,962元，而同座高層H室實用面積約474方呎的兩房單位，一手買入呎價20,012元，開放式一手呎價較兩房高出10%，其後轉售開放式二手沽出呎價卻較兩房低11%，因此開放式帳面蝕23%，但兩房只蝕5%。

火炭星凱‧堤岸1座低層C室，實用面積約228方呎的開放式單位，一手買入呎價22,105元，而同屋苑3座低層J室實用面積約552方呎的兩房單位，一手買入呎價17,507元，開放式一手呎價較兩房高出26%，惟其後轉售開放式二手沽出呎價較兩房僅高6%，因此開放式帳面蝕24%，但兩房只蝕9%。

另外，南昌站匯璽8座中層D室實用面積約275方呎的開放式單位，一手買入呎價23,022元，而同屋苑7座低層L室實用面積約526方呎的兩房單位，一手買入呎價21,913元，開放式一手呎價較兩房高出5%，其後轉售開放式二手沽出呎價卻較兩房低15%，因此開放式帳面需蝕14%，但兩房賺6%。紅磡啟岸及大圍柏傲莊亦有類似的情況。

本文的一手成交根據「一手住宅物業銷售資訊網」截至2026年4月之銷售資料。一手成交包括2016年及以後五大發展商(長實、恆基、新世界、新鴻基、信和)首次推出之新盤、其他發展商包含300個單位或以上的項目，以及環海‧東岸和滿名山。二手成交根據土地註冊處由2025年7月至2026年4月之登記，當中不包括內部轉讓。不包括一約多伙之成交。獲利率或虧蝕率是根據帳面成交價和已知上手成交價計算所得的百分比，當中不包括任何稅項或回贈。