近年日本城市中心房地產價格急升。(資料圖片)
日本地價連續5年上升，整體升幅追平泡沫經濟爆破後的高位！隨著台灣、英國及中國大陸等海外買家大舉掃入東京與大阪物業，引起外國人與當地人的生活文化摩擦。面對社會不滿，日本政界原擬於2026年推行外國人限購法案。不過，因受制於世貿組織(WTO)的不歧視條款及缺乏實質交易數據，日本政府最新決定暫緩「落閘」，改為由今年10月起強制物業買家申報國籍，並由數位廳構建資料庫，待釐清實際情況後再作定奪。
撰文：全球樓行
地價樓價齊破頂 觀光區狂飆逾三成
日本國土交通省公布最新基準地價顯示，受經濟持續復甦帶動，全國住宅、商業及所有類型用地的平均地價連續5年錄得上漲。今年整體升幅達1.5%，與去年創下的泡沫經濟爆破後最大升幅持平。大都會圈及熱門觀光地為今次升浪的火車頭，東京、大阪、名古屋三大都市圈的所有用地升幅達4.4%。
全國「地王」毫無懸念由東京都中央區「明治屋銀座大樓」連續21年蟬聯，每平方米造價高達5,250萬日圓(約261萬港元)。旅遊熱點的表現同樣極為亮眼，受惠於外國滑雪客湧入，北海道富良野市的住宅地狂升32%，長野縣白馬村的商業地更爆升35.6%。
樓價方面同樣屢創新高。不動產經濟研究所的統計顯示，近年日本城市中心房地產價格急升，7月份東京圈(東京、神奈川、埼玉、千葉)新建住宅每套平均價格約1.65億日圓(約817萬港元)，按年上漲64%，創出逾3年的新高。
海外買家比例攀升 台灣成東京最大買家
市場一直有聲音指出，外國人的短線投機交易是推高日本樓價的主因之一，加上外國買家的生活習慣亦與當地日本產生摩擦。
根據國土交通省公布的數據，2025年擁有海外住所者購買日本國內新建住宅的比例中，東京都佔2.5%，大阪府佔3.4%。與2025年上半年首次調查相比，東京微跌0.5個百分點，大阪則上升0.7個百分點。國土交通省解釋，近年海外買家比例呈上升趨勢，具體數據會因當年供應的樓盤類型而異。
買家主要來自台灣、英國
若按購買者住址推算，2025年1月至6月間，國外住址買家在東京都中心登記的房產比例達7.5%，東京23區為3.5%。在唯一能查明買家國籍或地區的東京23區內，購買人數最多的是台灣，其次為英國、中國大陸及新加坡等。
限購法案遇WTO阻礙政府10月起強制申報國籍
針對外國人買樓的限制議題，早在去年7月參議院選舉中浮現，當時參政黨因提倡推進限購立法而成功增加議席。自民黨與日本維新會更於同年10月的聯合政府協議書中明確表示，將在2026年的通常國會上敲定法案，強化對外國人及外國資本取得土地的限制。
然而，要立即修改法律限制外資面臨重重困難，最終擱置限購法案。其原因包括︰首先是「數據不足」，討論土地取得規則的專家會議認為，目前限制外國人購房的數據與理由尚不完善，樓價上漲同時也受建築材料漲價及優質地段有限等因素影響。此外，法務省宣布，將從今年10月起要求買家在不動產登記申請書上填寫國籍，並必須出示護照和住民票等身份證明文件。隨後，日本數位廳將於2027年度利用「不動產基礎登記」系統，完善在政府內部共享國籍資訊的資料庫。