如以地段劃分倫敦樓價，尤其豪宅市場實際價格重挫49%。(資料圖片)
英國按揭利率攀升至三年新高，同時樓市9月份的成交量、樓價及買家需求全線走低。皇家特許測量師學會(RICS)發布最新調查，形容借貸成本高昂與經濟不確定性正在為樓市帶來全新「陣痛」，當中倫敦的豪宅市場更成為重災區，扣除通脹後的實質價格已較2014年高位大幅蒸發近半。
撰文：全球樓行
按揭利率創三年新高 樓市全面走低
根據RICS最新發布的數據指，9月份買家查詢指數由8月的-18 降至-22，為今年3月以來首次轉弱，但仍高於美伊戰爭爆發後的低位。已達成交易指數由-16跌至-18；樓價指數則由8月的-28下挫至-32，跌幅高於市場預期。
英格蘭銀行(BoE)數據顯示，截至9月底，75%按揭貸款比率(LTV)的5年期固定按揭利率攀升至4.98%，高於4月的 4.96%，創下2023 年以來新高。由於能源價格上漲帶來通脹壓力，市場普遍預估央行將於11月會議上加息四分一厘，由現時的3.75%上調至4%。
RICS表示，加息預期升溫形成新阻力，令買家更趨審慎，成交動力減退，並預期未來3個月樓價將進一步下跌，但未來12個月有望趨於穩定。有業內人士指，市場對10月28日秋季預算案可能加徵資本增值稅、退休金及物業稅等，買賣雙方持觀望態度，同時將加劇年底前的樓價與成交壓力。
生活成本危機加劇 買家轉買為租
其實除了按揭加息，英國家庭的生活成本危機逐漸攀升。根據英國皇家汽車會(RAC)數據指，柴油價格上周達每升2英鎊。另外能源顧問公司Cornwall Insight預測明年1月能源帳單上限將上調16%至接近2,000英鎊；食品通脹亦將進一步加劇。
英國央行估計，自美伊衝突以來，按揭利率上升將導致約500萬戶家庭在2028年底前須面對更高的還款負擔。由於買家觀望或無力置業，租務市場需求大增。地產代理Alexander Bruce Estates指出，買家「轉買為租」以觀望樓市發展，加上業主供應減少，推動租金持續攀升。ONS數據顯示8月私樓住宅租金按年上升3.8%。
倫敦豪宅神話破滅 扣除通脹價格腰斬近半
如以地段劃分倫敦樓價，尤其豪宅市場實際價格重挫49%。Savills優質倫敦指數(Savills Prime London Index)自1979年起，樓價年均增長較通脹高約5%；自2014年高位以來，該指數跌約27%，如扣除通脹後實質跌幅高達49%。Savills料要到2028年樓價才能恢復增長，一大原因是受印花稅因素拖累。
豪宅市場轉差始於2014年前財相George Osborne上調高價住宅印花稅，隨後歷任財相接連對出租業主、第二層物業、海外買家及公司名義買家加徵附加稅。加上脫歐、疫情、取消「非居籍」(non-dom)稅務優惠，以及前財相Rachel Reeves宣布計劃對200萬英鎊以上房屋徵收「豪宅稅」，預計2028年4月實施，每年徵收 2,500 至 7,500 英鎊不等，導致超級富豪撤離英國。
豪宅區劈價實例與議價空間擴大
根據ONS截至6月的一年數據，倫敦內城區樓價逆市跌8.3%，其中西敏市(Westminster)跌25.4%、倫敦市下跌20.4%、肯辛頓和切爾西區(Kensington and Chelsea)跌14.7%。業內人士指出，賣家現已接受現實降價離場。LonRes數據顯示，2026上半年豪宅平均放盤時間由2025同期的178天增至186天，增加逾4%，平均議價折扣率亦由8.3%擴展至10.4%。