在加息潮及世紀稅務改革雙重打擊下，澳洲樓市已連續5個月錄得下跌，主要城市的樓價正以1980年有紀錄以來最快速度下滑。面對按揭申請量急挫，澳洲各大銀行各出奇招，更爆發「按揭爭奪戰」，紛紛放寬審批要求及推出各類回贈吸客。
撰文：全球樓行
澳洲樓市步入寒冬，主要因為借貸成本飆升及針對房地產投資的稅務 改革。 (路透社)
稅改與加息夾擊 樓市步入寒冬
澳洲樓市步入寒冬，主要因為借貸成本飆升及針對房地產投資的稅務改革。澳洲政府在2026/27年度財政預算案中推出的稅改措施，當中以個人、信託及合夥企業持有超過12個月的資產將失去50%資產增值稅折扣，改為「成本基數指數化」並設立30%最低稅率。同時，二手物業的「負扣稅(Negative Gearing)」優惠全面廢除，僅限「新樓」可以保留此福利。
這意味著，2026年5月12日後購入二手物業的投資者，其租金虧損將無法再用來扣減工資收入，過往依賴高薪退稅「養樓」的投資策略已無法實行 ，新法案將於2027年7月1日生效。至於2026年5月12日前已入市的舊業主，政策設有「祖父條款(Grandfathered)」，只要不賣出物業，仍可永久沿用舊制負扣稅。
稅改方案令投資者對二手市場熱情冷卻，房地產數據分析公司Cotality數據顯示，澳洲主要城市樓價在第三季急挫4.3%，悉尼樓價自2月高位更已累跌8.6%。摩根士丹利進一步將全國樓價最悲觀的跌幅預測，由原先的10%擴大至15%。按揭經紀更警告，高端豪宅市場的實際跌幅更為驚人，例如悉尼著名富豪區Point Piper近期一宗海濱豪宅交易，成交價較最初8,500萬澳元(約4.7億港元)叫價大跌約12%至7500萬澳元(約4.1億港元)。
銀行爆按揭價格戰 奇招百出搶客
樓市交投萎縮導致銀行按揭業務大受打擊。為保市場份額及利潤，澳洲銀行業更不惜工本，發動價格戰及審批放寬潮。
有協助港人申請按揭的經紀指，現時澳洲按揭貸款競爭激烈程度是近年少見，而且不少銀行正瞄準轉按客戶，不論是按揭上的回贈及利率都作出讓步。她指，今年首八個月，針對只有兩成首期的自住買家，有銀行的按揭利率相對於基準利率4.6%，已下調了12個基點。
除了「超低息」搶客，銀行更大幅放寬審批門檻。該名按揭經紀透露，銀行現在願意接受更少的入息證明文件，例如過往要求以往的四至五張，現在兩至三張糧單即可，甚至願意對信用卡遲還款紀錄者都「隻眼開隻眼閉」。為提升買家的借貸能力，有銀行更將按揭申請中計算的潛在租金收入比例，由以往的80%大幅調高至95%。而且，按揭回贈亦十分激烈，麥格理銀行(Macquarie)早前出其不意減息，成功將按揭市佔率推高至約7%，引發同業仿效。
今次的稅改方案亦令澳洲樓市資金重新洗牌。(路透社)
資金大換血 新樓成資金避風港 恐推高租金
今次的稅改方案亦令澳洲樓市資金重新洗牌，由於只有「新樓」可保留完整的負扣稅優惠，市場預計，將有大量資金由二手市場流向一手樓花項目。稅改雖有助政府刺激新樓供應，並令二手樓價整體升幅放緩，但長遠而言，在建築成本高企及新樓供應提升的現況下，投資者對二手樓卻步，將導致租盤進一步上升，最終埋單的可能仍是租戶。
