做到業主固然開心，但往後幾十年就身負供樓重責，如果因為財務困難而無法繼續供款，又未能與銀行達成協議，銀行就有權根據《物業轉易及財產條例》，向法庭申請收回物業，並將物業放到市場上拍賣出售，物業頓時成為「銀主盤」。當香港經濟環境轉趨不明朗，負資產個案及銀主盤就會湧現。銀主盤叫價一般低於市價，而且不論按揭息率或年期都與普通私樓無太大分別，所以近年吸引不乏買家捧場。「執平貨」看似吸引，但買到銀主盤是否等於執到「筍盤」？各位有興趣的買家入手前，宜先注意以下5大要點：
Point 1：仔細查冊摸清物業底細
買家可以先到土地註冊處，或要求代理行或拍賣行查冊。通過查冊，買家可以認清單位是否凶宅、是否有僭建物、結構性間隔改動、業權是否完整等。同時，應了解物業的財務情況，如前業主負債，並且將物業地址登記作借貸用途，日後會有機會被財務公司滋擾；有沒有拖欠管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等雜費，以免造成不必要的麻煩或影響按揭申請。
Point 2：承造按揭要留神
銀主盤予以人一種錯覺就是難於承造按揭，但原則上銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭並無太大分別，銀行同樣會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出的按揭成數，只是當遇上未能清楚顯示物業的真正業主、有僭建或遺失樓契的問題銀主盤時，銀行可能不會承按，到時買家或要全額支付樓價。另外，要留意銀主盤成交期一般只有45日，建議買家申請按揭時預先準備好個人及入息資料給銀行審批，如未能及時承造按揭保險，如最高只可承造六成按揭，買家就要有心理準備支付更多首期。
Point 3：先格價勿盲目追價
雖然銀主盤開價普遍較市價低，不少買家或已心中暗喜，以為最終成交價必然低於市場價格。然而，銀主盤終究價高者得，即使拍賣行或會計師行開出低價，最後賣出價未必一定低於市場價格。而且，有時拍賣行會有「媒人」出價，藉此帶動競投氣氛。所以去競投銀主盤之前一定要足功課，了解清楚心儀樓盤最近的二手成交價，切勿受人影響盲目追價。
Point 4：魔鬼總在細節
銀主盤通常會附加一堆條款保障銀主，如銀主可不擔保單位業權是否完整、不會負擔物業的負債、不負責還原單位內的非法改建、要求買家負責銀主律師費、買入單位指定時間後才可轉售等。這個時候就要考驗買家睇契約的功力，簽約前宜謹慎瞭解合約內容，細閱文件內的所有條款，有疑問應向律師查詢，確定自己清楚明白合約內容才好簽署，否則簽約後，一切權責就再與銀主無關。
Point 5：預留資金作裝修
由於銀主盤多數是業主欠債無法供款所致，當銀行入禀法院申請破產令，到收回物業，最後成功出售，過程所涉及的法律程序需時至少1年，換句話說物業必須經歷一段空置期，物業內部有機會因日久失修而出現各種問題。「茸茸爛爛」點住人？因此有意入手的買家宜預留一筆錢作裝修之用。
銀主盤開價的確吸引，但拍賣銀主盤的目的是希望幫助業主賣出理想的價錢還債，所以能否「執到平貨」實在難料。有興趣轉戰到銀主盤市場尋寶的人士事前謹記做足功課，以免「偷雞不著蝕把米」。
資料來源：中原地產
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