發展商手上農地的價值及土地運用的遊戲規則將改變。 (資料圖片)
繼上周澳門提出修訂博彩法諮詢之後，本周終於輪到本地地產股，中央官員接見本地地產商的消息，即時震散地產股，由內地互聯網平台、教育機構的大刀闊斧整頓之後，市場對任何內地政策已是捕風捉影，擔心本港房地產市場將出現類似內房般的整頓，恒生指數亦即時重返去年9月的低位。
港澳辦官員在7月提及要「告別劏房」，這個已是為特區政府解決本港房屋問題的工作指標，筆者原先預期在下月6日施政報告將提出一些具體措施，增加土地以紓緩住屋問題，但在施政報告發表之前，就傳出中央官員表示「房地產遊戲規則已經改變，不再容許壟斷」。雖然暫時無法證實上述言論是真是假，但已為市場提供一個心理準備或測試了市場反應，地產股先行作調整。
其實，特首林鄭月娥其後發表的言論，已顯示地產發展商未來需要政府配合，她明言在與發展商打交道的過程中，發展商願意配合政府政策，包括透過土地共享發展公營房屋，過渡性房屋用地等，透過公私型合作方式可逐步緩解住屋問題。
筆者相信這個已是施政報告就房屋問題的基本方向，發展商料已有一定的掌握。通過特區本身內部政策措施可解決土地供求不平衡現象，總較中央政府再給「指令」為佳，因此，擔心管控內房的政策套用在本港，是過分憂慮。但發展商手上的農地價值及土地運用的遊戲規則將會改變，發展商難以維持過往的高毛利。估計地產股股價暫可喘定，本地地產股股價一直較資產淨值有重大折讓，股價十分吸引，但在新的遊戲規則下，股價折讓幅度不如想像中大，市場或需重新評估，令股價只能有反彈，暫時難以回升，觀望施政報告具體細則。
本地地產股及中國恒大集團(3333)事件進一步拖低大市，但恒生指數由今年2月高位31,184點，回落至本周二低位23,771點，調整7,412點，下跌幅度達23.8%，一般認為，大市由高位調整兩成，已是步入熊市。筆者翻看去年受新冠肺炎疫情影響期間，恒指由1月29,174點，調整至3月19日的低位21,139點，調整幅度為27.5%。
而恒指由2018年1月底的33,484點歷史高位，下跌至當年10月底的24,594點，調整幅度26%才逐步回升。若以這兩個幅度推算，若今次恒指調整26%，則回落至23,124點，亦即是去年9月低位，看來這個是基本調整的目標水平。
究竟，今次港股是否需要再深度調整，則要視乎中央政府整頓的政策深度如何，又或進一步推展至其他行業的整頓，這將是後市能否守在23,000點的其中一個關鍵。
作者為駿達資產管理投資策略總監、她本人沒有持有以上股份 逢周四刊出