施政報告焦點仍是房屋政策，其中放寬按揭成數最受關注，有認為會刺激樓價上升。其實住宅市場早被政策嚴重扭曲。首先，30%雙辣招令業主賣出物業時非常謹慎，因買入物業需再等3年才能免稅，結果二手供應大減，業主「惜售」，令供應形成惡性循環，樓價易升難跌。第二按揭成數低，2015年為打擊樓價，金管局把七成按揭上限不斷降低，最後僅400萬元以下物業才可申請九成按保。令有能力供款但無充足資金付首期買家，轉買有提供高比例借貸的一手樓，使一手樓非常暢旺；二是買入400萬元以下細單位先行上車，間接造就更多「納米樓」。施政報告未有修正雙辣招，卻把九成按保樓價上限升至800萬元，八成調高至1,000萬元。實力較低買家在新政下，可選擇物業從400萬元升至800萬元，將支撐該類物業，惟雙辣招下供應仍難增加。發展商為防買家流失到二手市場，未來開盤或需提供更多優惠。總結而言，放鬆按揭只改變需求分布，對整體樓市不太會構成影響。收地、換地及填海等才能真正改變市場，但當前政府威信低無可低，上述措施料難推行。即使未來數年私樓大減，但本地及外圍經濟轉差，樓價只怕仍難拾強勢。 作者為中原證券及資產管理執行董事