牛年剛至，在此恭祝各位牛年身體健康！心想事成！生活愉快！在新春期間，大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。
牛年的特點是小陽春提早來臨，所以在新春期間，無論一手或二手成交都比往年顯著增加！這跟新冠肺炎疫情導致香港人無法外遊、唯有留港消費，不無關係！也令到市場上的評論一致向好！樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達15%。
筆者也不反對，在全球各國央行大力量化寬鬆的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒，有助進一步推高資產價格的預期！
不過，筆者也要提醒大家，香港的情況並非一面倒樂觀！除了經濟因素，政治形勢也是影響樓價的重要因素，尤其是BNO簽證移民會令多少港人移民？又會令多少物業被拋售？以上因素都會令住宅樓價有重大影響。
根據英國內政部的估計，大約有32萬人會在未來5年計劃移民英國。因為有資格申請BNO的人口有290萬，若連同直繫親屬，可以高達540萬人移民。以藍黃四六比例計算，便有324萬人有機會考慮移民，估計真正會落實的又不會高於10%，即有32.4萬人左右會落實移民。
以32.4萬人計算，平均3個人一個家庭，5年內共有10.8萬個家庭移民，平均每年有2.16萬個家庭。第一個問題是：這類家庭擁有物業的比例？以筆者國際物業部同事的匯報，有關英國移民置業的查詢實在不少，但以年輕人佔比較大，經濟實力一般，在英國當然考慮租住物業多於自置物業。
香港整體有一半家庭擁有自置物業，所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於50%的平均數。大家不妨大膽估計是30%至40%，每年便有6,480至8,640個住宅單位，因BNO移民而放在市場出售。以2020年二手住宅有41,000宗成交計，佔比為15.8%至21%，這個數字對樓價的影響就可大可小！
如果樓市興旺，就以新春前的市況來說，問題不大。額外20%的供應，只會令樓價上升的速度減慢而已；但一旦市況逆轉，例如新冠肺炎病毒變種、疫苗失效等負面因素出現，額外20%的供應就會有頗大壓力！
這20%的額外供應，若是1,000萬元以下的物業，因需求強大，消化問題也相當容易；反之，若是屬2,000萬至5,000萬元的中價物業，因首期要求高，需求已經長期積弱，發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民，唯有割價，筆者就不甚樂觀，對市場的衝擊，就會明顯加大！
作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁
文章轉載自「AM地產」facebook:
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