根據仲量聯行的數據， 2025 年，柔佛州已成為馬來西亞第二大住宅市場，交易量和交易額均位居第二。
柔佛，馬來西亞 – Media OutReach Newswire
– 2026年7月31日 – 自2026年1月1日起，外國買家在馬來西亞購置住宅的轉讓印花稅從4%調整至8%
。與此同時，森林城市金融特區仍可在符合資格條件的前提下，另行適用獨立的印花稅減免安排。森林城市今日發佈房產核查指南，詳細闡述了森林城市物業的產權架構、外資購房要求及適用稅務處理。
森林城市是位於柔佛州依斯干達布蒂裡的一個總體規劃發展項目，住宅物業普遍以永久產權形式推售。外國買家可在遵守馬來西亞外資購房規定的前提下，在森林城市購買住宅物業。在金融特區政策框架下，符合條件的個人買家如直接從開發商處購買已完工住宅或商業物業，可就轉讓文書及貸款或融資協議申請50%的印花稅減免。該減免適用前提為：買賣協定須在2024年9月1日至2034年12月31日期間簽署，且相關建築須在2024年9月1日前完工。
森林城市的外資所有權與產權架構
外國人買家可在森林城市購置住宅物業，前提是在滿足馬來西亞適用外資購房規定
，包括需獲得經州政府批准。
馬來西亞各州設有一般性的外資購房最低價格標準，而森林城市金融特區則另設專屬路徑，兩者適用門檻不同，具體取決於買家的購買目的和居留路徑。柔佛州的一般性最低門檻為100萬令吉，而在森林城市金融特區第二家園計劃（SFZ MM2H）
下，符合資格的購房者從開發商處購買物業，門檻僅為50萬令吉。買家可向持牌MM2H代理及產權轉讓律師確認當前門檻金額、時效要求及購房來源等具體事宜。
森林城市住宅多數為永久地契（Freehold），即其產權不受固定租賃期限的限制。律師在做產權核查時，地契檔將明確標注地契類型為永久地契或租賃地契。買家應以產權核查結果為准，而非單純參考行銷材料或項目摘要。
森林城市金融特區印花稅減免
在森林城市金融特區內，符合條件的個人買家直接從開發商處購買已完工的住宅或商業物業，可就轉讓文書及貸款或融資協議文書應繳的印花稅申請50%的減免。
該減免須符合已頒佈的資格條件，包括買家類型、購房來源、買賣協議簽訂期限及建築完工日期。轉售及二手交易不屬於所述的個人買家減免範圍。企業買家應參照相關減免法令及專業稅務意見，單獨評估適用的金融特區稅務處理。
在實際操作中，該減免可降低兩項關鍵交易成本：物業轉讓印花稅及貸款或融資協定印花稅。實際節省金額取決於物業價格、融資金額、買家類別及適用印花稅率。安永馬來西亞（EY）
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森林城市金融特區印花稅減免與外國買家標準政策對比：
| 項目 | 森林城市金融特區印花稅減免 | 標準外國買家政策（自2026年1月1日起） |
| 轉讓印花稅 | 已頒佈獲50%減免 | 住宅物業統一8% |
| 貸款/融資印花稅 | 已頒佈獲50%減免 | 標準貸款金額的0.5% |
| 買賣協議簽訂期限 | 2024年9月1日至2034年12月31日 | 無指定截止日期 |
| 建築完工要求 | 2024年9月1日前完工 | 不適用 |
| 合格買家類型 | 僅限個人買家 | 適用於所有買家，但須遵守相關規定 |
| 合格物業購置來源 | 僅限直接從開發商購置 | 開發商或轉售 |
森林城市金融特區在印花稅之外的優勢
森林城市金融特區的價值不限於上述印花稅減免。對物業買家而言，其價值主要體現在三個層面：一是符合條件的買家可享受50%印花稅減免；二是為購買50萬令吉起森林城市物業的合格買家提供SFZ MM2H計劃通道；三是森林城市作為柔佛跨境發展戰略的重要節點，持續享有政策層面的有力支撐。
在居留層面，SFZ MM2H雖要求申請人購置森林城市物業，但該物業無需強制自住，獲批持證人可將物業出租，並自由選擇居住於馬來西亞任何地區，如吉隆坡、檳城及其他城市。換言之，SFZ MM2H不僅為長期居留提供便利通道，同時也賦予持有人充分的居住靈活性。即便不長期駐留柔佛，SFZ MM2H依然為合資格申請者提供一條相對便捷的長期居留途徑——門檻較低、審批路徑清晰的長期居留選項之一，在可負擔性、政策穩定性及毗鄰新加坡的地理優勢之間取得良好平衡。
在柔新經濟特區（JS-SEZ）框架下，政策層面的諮詢與承諾正落地轉化為獲批項目、落地投資與就業機會，跨境便利措施亦持續加碼，支持柔佛與新加坡之間更大的跨境流動性。森林城市已構建了完善的綜合性生活配套生態，融合日常便利、居住安全與國際連通性。森林城市距離柔佛海峽對岸新加坡僅約兩公里，通過馬新第二通道可便捷往返。而即將開通的新柔捷運系統（RTS Link） ，在客運服務啟動後可增加跨境連通性。
森林城市匯集來自20多個國家的居民，形成多元文化交融的國際社區。森林城市內設有國際學校，並可就近使用各種醫療設施，適合家庭長居。即便不長期居住於此，森林城市經過整體規劃，配備24小時物業管理及專用安保系統，以保障資產安全。此外，兩座錦標賽級高爾夫球場 及濱海設施，為居民提供高品質休閒空間。
這些配套與MM2H居留身份相結合，構成一套兼顧生活品質與身份規劃的可行方案。更值得關注的是，金融特區正加速向金融與數位經濟樞紐轉型，目前已接獲260宗投資諮詢 ，今年有望超額完成20億令吉投資目標，金融機構與企業陸續進駐。同時，森林城市已獲批馬來西亞數字地位及免稅島地位，助力其常住人口和消費市場持續增長。上述政策及設施配套支持森林城市的宜居吸引力及跨境可達性，加上金融特區的稅收激勵措施、產業集聚、數字地位與免稅島政策所帶來的經濟活動和人口增長，則為房產的長期價值提供了結構性支撐。
2026年簽訂買賣協議前的關鍵考量事項
- 產權及地契：通過馬來西亞執業產權轉讓律師進行最新土地權屬查詢，確認意向物業的產權類型及地契性質。
- 金融特區印花稅減免：逐項核對50%減免的適用條件，包括購房者類型、購房來源、買賣協定簽署期限及物業完工日期。
- 外國買家門檻：確認適用的最低購房價格標準，即適用柔佛州一般門檻抑或森林城市金融特區第二家園計劃路徑。
- 印花稅明細：要求律師或開發商提供物業轉讓及貸款/融資協議在享受金融特區減免前後的印花稅書面計算明細。
- MM2H關聯事項（如適用）：若購房與金融特區第二家園計劃申請掛鉤，須向持證代理確認當前存款要求、年齡限制、最低居住天數及購房時間節點。
森林城市項目可滿足跨境置業、第二家園計劃申請者及機構或企業投資等不同需求。
- 新加坡籍及跨境購房者：對於尋求永久產權跨境居所的買家，若所購物業符合減免條件，金融特區印花稅減免具有實際意義。結合即將開通的新柔捷運系統，森林城市的跨境便利性預計將進一步提升。
- 第二家園計劃路徑買家：對於通過森林城市SFZ MM2H路徑購房的買家，從開發商處購買符合資格物業50萬令吉的入門門檻是重要考量因素。購房要求是該路徑的組成部分，買家應與持證第二家園代理確認獲批後90天內購房的具體時間要求。
- 機構及企業相關投資者：金融特區的激勵措施主要面向金融機構、家族辦公室、金融科技公司及相關商業活動。此類投資者在評估住宅投資前景時，應一併考慮整體金融特區相關經濟活動，包括家族辦公室活動、潛在專業人士流入及柔新經濟特區所帶動的相關需求。
本指南不提供固定報價、保證租金收益率、預測未來資本增值，因為這些因素取決於物業類型、推盤階段、空置率假設、融資條款及市場狀況。
潛在買家應向開發商銷售展廳及近期市場掛牌資訊確認當前價格。同時，應與馬來西亞產權轉讓律師 核實外國買家政策、分戶產權性質及產權辦理程式。在買家簽署買賣協定或支付定金前，當前的土地權屬查詢有助於確認所選物業的註冊業主、地契性質、產權負擔及其他法律事項。
融資事宜亦應單獨向馬來西亞銀行或抵押貸款經紀商諮詢，因為外國買家的貸款成數、利率及審批條件因借款人背景和貸款機構而異。森林城市的投資概覽提供了更廣泛的背景資訊，但具體交易的定價、融資、產權狀況及收益率假設應獨立核實。
結語
儘管購房指南並不能替代馬來西亞產權轉讓律師、稅務顧問或持證房地產顧問的專業意見，森林城市2026年的價值主張現已獲得更清晰的參照依據：分戶產權核實、已頒佈的50%金融特區印花稅減免、以及新柔捷運服務啟動後預計僅需5分鐘的跨境鐵路時間。
鑒於金融特區減免視窗期持續至2034年12月31日，2026年並非截止期限，而是審慎盡職調查的時機。買家應在適當專業支持下，評估分戶資格、交易成本及長期目標。對於2026年的森林城市物業買家而言，關鍵考量在於，符合條件的交易如今已具備足夠明確的法律和稅務框架，以便在簽署買賣協議之前進行詳細的核實。
關於森林城市金融特區
森林城市金融特區位於柔佛依斯干達公主城，是馬來西亞首個指定金融特區，也是柔佛-新加坡經濟特區的關鍵金融服務部分。其定位為吸引金融機構、跨國公司、高淨值人士及從事財富管理、金融科技和全球商業服務的企業。
其激勵框架包括符合條件單一家族辦公室載體最長20年的0%所得稅率、經批准合資格活動的5%優惠企業所得稅率，以及合資格知識型工作者的15%特惠個人所得稅率（須符合適用條件、監管審批及現行法規）。森林城市亦享有免稅島地位，進一步增強了其作為毗鄰新加坡的區域投資、商業及財富管理目的地的吸引力。
編者注
本新聞稿所引用的公共部門數據及政策資訊，分別來源於新加坡陸路交通管理局、馬來西亞旅遊、藝術及文化部以及其他相關主管部門。