不能單憑租金回報率推斷樓價是否合理

很多人都以為，租金回報率高樓宇就是值得買的樓宇。現實卻是，租金回報率高的，往往都是一些投資前景不佳的樓宇。

原因是租金回報率高，既可因收租收得多而來，亦可以因樓價賣得低而來。租金反映的只是短期(視乎租約長短)現象，而樓價卻能反映物業的長遠投資前景。

一個眼前租金收得不錯，但投資前景欠缺的物業，價錢一樣會賣不起。價錢賣不起的物業，回報率一定會顯得較高；但買了這類物業的結果，可能是租金愈收愈少，樓價亦愈賣愈低，投資者損失慘重。

舉個大家都覺察到的例子，就是在外國買樓，回報率大部分都勝過在香港買樓。外國樓的回報率之所以會高，是因為外國樓要找買家大都不及香港容易，所以很難賣得好價錢，價錢賣得低，回報率便顯得相對高。

這種現象在股票市場亦經常會遇到，收息率高的股票未必是好股票。因為一隻股票如果有投資前景的話，股價一定會上升，並把收息率也拖低。此之所以，一些能吸引投資者買的股票，大都是PE高，派息率低的股票。

必須注意的是，買股票不會只為了收股息，買樓亦不會只為了收租；而是還會注重(很多時是更注重)資產增值。

升值能力高的物業，即使眼前的租金少一些，一樣有人願意投資。有很多互聯網公司，仍未開始賺錢，連股息都未派過，已可吸引投資者捧場。事實證明這些投資者很高明，其中不少都獲利不菲。

此外，我們在衡量物業的投資回報是否合理時，還得看當時當地銀行的基準利率。不能簡單地說，租金回報要有4厘以上才算合理，如果回報只有2厘就代表樓價已有泡沫。

現實是人們對租金回報的要求，無可避免會受銀行利息水平的影響。銀行的利息高，投資者會寧願存款入銀行收息；但如果銀行的利息低，資金就會離開銀行系統，選擇做更多的投資，這時，投資者亦會接受更低的租金回報率。

我1976年入行做地產，當時銀行的按揭利率要一分(10%)，而住宅的租金回報率卻只有6厘至7厘左右。這樣的回報聽來比今天高很多；但如果與貸款利率比，回報低得可憐。業主若借錢買樓收租，不但沒有正回報，而且還要貼錢養租客。但樓價還是從這個水平連升4年，76年入市的人無不賺到盤滿缽滿。可見用回報率的高低去推算樓價是否合理並不靠譜。

社會在不同的發展階段，會接受不同水平的回報率；不同的民族在投資地產時，亦有不同的接受風險胃納。農耕民族對擁有土地的偏好一定強過遊牧民族。華人社會接受低租金回報率的能力，一般都強過西方社會。此之所以，香港的樓價常顯得比別處高；至於這是否不合理，只能由現實的發展來告訴我們。