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新聞
2017-06-06 06:00:00

中國房地產嚴重泡沫化

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我曾多次指出,香港房地產市場泡沫化的程度不高,不似會輕易爆破。有人認為,我之所以這樣說是因為我從事地產代理行業,所以不想買家被嚇到不敢入市,從而影響生意。現實是我在內地的生意比香港大很多倍,但我一樣會指出,內地的房地產市場已嚴重泡沫化。可見我是一個敢於說真話的人,我不會為了一時的利益,而歪曲事實,「妄議」內地的市況,風險遠比香港大。


房地產市場的泡沫主要有三種:(i)過度興建,(ii)過度借貸,(iii)價格過高。香港基本上沒有過度興建(現實是興建不足);亦沒有過度借貸(逾六成小業主已還清貸款,至於地產商亦大部分借貸偏低);唯一是價格已升得與用家的購買力脫節,但香港的投資者手上仍有大量現金,且對投資房地產有很強的偏好,因此,我看不到香港的房地產「泡沫」會用甚麼方式爆破。


內地的情況遠比香港嚴重,既有過度興建,亦有過度借貸,而且價格升得遠比香港過份。一旦泡沫爆破,對整個中國經濟都會造成嚴重破壞。此之所以,近期中央政府會推出這麼多的冷卻樓市的措施。


在房地產市場的三種泡沫中,過度興建是最根本性的。興建了大量社會沒有用的樓宇,會造成資源大量浪費,長期空置沒有收益的樓宇是賣不出的,資金會被套住,泡沫爆破後的後遺症,會拖一段很長的時間。


現在內地除了個別一線城市外,大都有過度興建的問題。近期所謂的去庫存成功,只是用了寬鬆的貨幣政策,用銀行的錢助開發商賣掉了一批存貨;但這些樓宇落入老百姓手裏後,一樣會注定空置,資源一樣沒法得到善用,而且被困死的資金,遠比之前多。


此外,開發商清理存貨套現後,又再去投地,令過度興建進一步惡化。可見用寬鬆的貨幣政策根本解決不了過度興建的問題,反會令情況更加嚴重。


與此同時,寬鬆的貨幣政策還令整個社會的借貸水平提升。銀根鬆了,開發商與小買家都比之前更容易借到更多的錢。他們把錢投入房地產市場,房地產的價格於是上升,令他們的投資顯得合理化,銀行亦覺得抵押品很值錢,風險不大。但當貨幣政策收緊後,樓價的升勢就無以為繼,樓市就會進入惡性循環。

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流入市場的資金不足,開發商銷售就會有困難,就得削價競爭。價格回落,會令銀行的貸款政策變得更保守,銀行甚至得向個別借貸過度的客戶逼倉,那就可能產生骨牌效應,泡沫就會爆破。


現時內地的樓價,以一般用家的工作收入根本供不起,而投資者亦沒法靠租金收入去供樓;一旦政府收緊貨幣政策,樓價就會失去持續上升的能力,投資者就會意識到自己已接了火棒,轉而想拋售手上的地產投資。屆時,房地產市場就會急轉直下,引致通貨收縮,經濟衰退。要經過一段很長的休養生息時間,經濟才會復甦。

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當然,以上只是最壞的一種可能性,但若是政府在調校時不得法,出現這種惡劣情況的可能性是存在的,中國政府不可掉以輕心。

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