內地樓市出乎意料地重展活力

在互聯網上，至今仍經常看到有網紅斬釘截鐵地認為，內地的房地產市場已經泡沫爆破，需要一個很長的時間休養生息，三五年內都難有翻身機會。

我之前亦抱類似的觀點。原因是：(i)內地的樓房供應的確供過於求，新供應消化困難，對房價自然會產生壓力；(ii)開發商財政緊絀，在急於套現的情況下，唯有削價求售；(iii)出生率回落，成家立業的需求減少，剛性需求後勁不繼；(iv)租金回報率低，持有物業的資金成本高過租金收，將打擊投資者入市；(v)在「房住不炒」的精神指導下，炒家不敢貿然入市。

然而，不少以上所說的不利樓市的因素，近期都出現了變化。首先，房地產市場已由國家需要整頓的市場，變成國家主力扶持的市場。為了要使房地產重新成為推動經濟發展的支柱產業，國家的政策再度向房地產傾斜。

銀行恢復對開發商提供貸款，以保障購買了新房的人都可以收到樓。此外，對於購房者來說，銀行不但支持首置的剛需買家，還支持提升居住環境需要的二次買家。在全球利率都在上升的情況下，中國的購房者卻獲得貸款上的優惠。
 

另一方面，很多地方政府都開放了對沒有當地戶口的外來人士的購房限制，抵銷了生育率不足的負面影響。加上政府嚴控發展商開盤，不讓他們急於套現而隨便減價。市場秩序因而得到維持。

在政府政策的多方支持下，內地樓市已在農曆年後，止跌回穩。在疫情期間被遏抑的購買力亦逐步得到釋放。有網紅覺得這樣的消息不可信，賣家不可能會作這樣不理性的入市選擇。他們認為，地產買賣市場不存在剛性需要，因為在樓價向下的傾向這麼明顯的時候，有自住需要的人，亦會選擇租樓，而不是買樓，以避免釀成資產價格上的損失。

我起初也認為他們的分析不無道理，但很快發覺，市場參與者有其自己的取態，他們並不一定依網紅的理性分析來作自己行動的選擇。現實是農曆年後，內地主要城市的房地產交易都大幅上升，交投旺的地方，交投量可以增加一倍以上，顯示之前被摧殘的市場信心正在恢復。

我們在內地的業務，自地產開發商爆雷之後，基本上都處於虧損狀態，2月份是一年多以來首個賺錢的月份。反映市場的情緒的確出現了根本性的改變。

中國人似乎對投資房地產都有强烈的偏好，即使客觀形勢多麼不利，他們仍是傾向持有房地產，而不是其他投資產品。原因或許是他們之前所作的非房地產投資，大部分效果不佳，所造成的損失可能比房地產還要嚴重。

現實是中國的老百姓手上仍有錢，如果他們仍願意把錢投入房地產市場，市場的良性循環但仍會繼續一段時間。