樓價持續上升的動力
2019-05-02

香港樓市的氣氛轉變得很快。年初時,大部分人仍傾向看淡,未到年中已一窩蜂地轉向看好。不只是人們的看法改變了,最重要的是樓價也實際上回升了。一月初與四月底的價錢,相差少的也有5%,相差大的已逾10%。對那些真有需要置業的人來說,錯失了入市的時機所需付出的代價,可能相當於多年的積蓄,代價實在不菲。
 

那究竟是甚麼因素令到樓市扭轉原來的跌勢,反變成上升呢?我認為除了前文所說的,二手市場因辣招而缺乏盤源外,還存在着以下多個因素。若然這些因素在未來沒有出現太大的變化,樓價的升勢可能仍會持續。

(一)世界各主要經濟體系都無意收緊貨幣政策。美國本來有意加息及縮表,現在已停止加息及停止縮表了。中國原先亦有去槓桿,抑信貸的意圖,但近期已改為穩槓桿及適量放鬆貨幣流通了。至於歐洲及日本,更從來未有改變低息環境的意圖。在這種情況下,貨幣的增速一定快過人類可以生產出來的新增財富。資金氾濫導致大量資金一窩蜂地去爭奪資產。大家都覺得,持有資產,尤其是有形資產,比持有現金安全。因此,與其說樓價升得很快,不如說貨幣購買資產的能力,近年貶得很快。沒有資產或沒有及時把貨幣轉為資產的人損失慘重。最得益的是那些向銀行盡量借貸去買資產的人。他們現在只要變賣部分資產,已可還清所有貸款,手上卻多了一批沒有抵押的資產。

(二)世界開始接受中美會不斷摩擦的新環境。這將不會是一場可以速戰速決的戰爭,不過雙方都不會讓事態變成一發不可收拾。所以形勢並不如最初想像得那麼壞。雙方會打打停停,談談打打。現在進入了停下來談的階段,氣氛會相對緩和。中國看來是準備作一定的讓步的,而美國亦想先收割了再算。再者,在這個時候把戰線進一步擴大,對美國亦會帶來傷害,美方亦想避免。我估計談判可在年中前取得協議,之後會有一段蜜月期;要到年底或明年初才會出現新的摩擦,投資者於是紛紛趁這個窗口期入市。

(三)中國經濟並未因貿易戰而受到如原先估計中那樣重的傷害。2019年首季的GDP仍增長了6.4%,與去年第四季差不多。美國加關稅似乎對中國的零部件供應國所造成的傷害,比中國更大。南韓首季GDP就出現0.8%負增長,是2008年第四季以來最差。中國有龐大的內需市場,不如南韓那麼依賴出口。加上中國政府行動迅速,很快就透過開放限制與減稅減費,以減輕企業負擔,增加企業的活動空間去恢復經濟動力。現時,政府已成功穩住了民間的負面預測,民間的投資意欲與消費熱情已與貿易戰開打之前沒有多大差異。中國經濟應該不會因貿易戰而出現硬着陸。

香港的經濟第一季雖只有輕微增長,但隨着中國經濟的好轉,香港應仍有機會分到一杯羹。我估計,香港經濟在第二季的表現會比第一季好。這種向上的趨勢應可加強樓宇買家入市的信心。此之所以,我認為樓價有機會在第二季再創歷史新高。

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