香港樓市進入了下行周期嗎?
2018-12-24

政府表示,由於未能確定樓市是否已進入下行周期, 所以不會在現階段撤銷遏抑樓市的辣招。行內有人對此表示失望;但我對政府的表現並不感到意外。政府做事向來審慎,常為了避免犯錯,盡量不想過早作判斷。以至常予人反應遲鈍的印象。

然而,大部分行內人士都認為,無論是用基礎分析,還是用圖表走勢來推斷, 樓市都已進入了下行周期。
 

從基礎分析的角度來看, 中美的博弈已進入冷戰狀態,兩國的分歧是短期裏沒法調和的,緊張與不穩定的局面將持續數以年計。 這樣的環境是不利於不動產投資的。今後,資金會選擇投放在流動性更為靈活的股市、債券與商品期貨市場。

另一方面,中美在政治上的對立無可避免會擴散到經濟領域;除了會影響進出口貿易外,戰線還會擴展至金融市場與外匯市場,甚至連學術交流也可能因而中斷。美國除了自己會出手外,還拉攏全球的盟友也全方位制約中國。 因此,出問題的已不只中美兩國,而是全世界都會被拖落水。此之所以,國際貨幣基金會已全面調低來年各國GDP增長的預估。 樓市的表現不可能與經濟增長背道而馳,經濟如果下行, 樓市亦只好跟着下行。何況本港樓市自2003年復甦以來,已連升了15年,已透支了大量前景美好的預期。所以,不用經濟真的步入衰退,只要經濟表現不如預期中那麼好,也會令很多投資者失望。他們當中一定會有部分重新調整投資部署,形成對地產市場的壓力。

此外,政府已下大決心要解決房屋問題 ,目標是要增加供應,平抑樓價。這目標雖然難以一步到位,但必定可以漸見成效 ,並讓投資者不得不改變對未來的預期。現時的樓宇供應量與偏低的年代相比,已增加了一倍有多。供不應求的情況理可逐步解決。

從圖表走勢技術分析的角度來看,中原城市領先指數已連跌了12週,跌幅雖然只有6%左右, 但趨向性十分明顯。以市場上的成交分佈來看,低價成交的比例正在不斷增加,而能維持高價的成交正日漸減少。市場上不斷出現的是創新低的成交,而創新高的成交已多時未見出現過。這些情況都顯示,低價的成交才是當前最具標誌性的成交,並對後市有較大的主導作用。

最近,賣得好的一手樓盤,價格比預期的平了超過兩成,但二手市場的跌幅卻只有6%;所以我相信,二手市場的跌幅還會進一步擴大,才能令二手市場的跌幅追齊一手市場的跌幅。

現時樓市除了出現價格回落外,成交量的萎縮就表現得更為驚人。在高峯期,土地註冊處每月登記的買賣合約可以靠近二萬宗,但近期卻跌到只有每月五千宗水平,只及高峯期的四分之一。即使是一向交投較為活躍的屋苑,平時每月起碼也有十多二十宗交易,但近期卻跌至每月只有兩三宗。這樣的情況只有沙士期間出現過,可見情況並不尋常。這種寂靜,令人覺得一場特大的暴風雨正在來臨。我個人相信,樓市已進入了下行周期。

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