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新聞
2018-08-29 06:00:00

內地的「長租公寓」走上了歪路

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近年,內地為了落實「房子是用來住的,不是用來炒的」理念,鼓勵相關行業都來發展「長租公寓」──長期只用來出租的住宅公寓。因為出租就是用來住的,沒法拿來炒了。


為此,地方政府在批地時,限制土地上建出來的房屋只能用作出租,不能用作出售,迫開發商只能把房子用作「長租公寓」。由於內地住宅的租金回報率只有一兩厘左右,而資金成本卻要五厘以上,除非租金可以不斷上升,否則這門生意根本很難做,所以開發商對此並不積極,只寥作響應,以示支持,未成氣候。


反而是房地產中介行業,才真的對此熱情投入,為此展開了激烈的競爭。他們投入的方式是到處收房做二房東,食租金差。這樣就不用自行置業那麼大成本,只要付點租金、按金給小業主,簽一份年期較長的租約,把房子略作裝修一下,就有機會以較高的租金租出,賺取租金差價。如果膽子大的,還可以打擦邊球,把三房兩廳的房子重新切割,棄兩廳,變五房,分別出租給外來謀生的單身人士,那就有機會把租金收入提高三分二。這樣雖然違規,但利潤卻十分可觀。


此外,中介公司亦想透過做這種形式的「長租公寓」,與小業主建立長期的關係,控制房源,以建立中介業務方面的優勢。


另一方面,內地政府亦覺得中介公司的這種做法,有利於存量房的資源得到更好的運用,並有助於解決大量流動人口的居住問題,所以都願意在政策上加以配合,並鼓勵金融機構也來支持「長租公寓」的運作,令「長租公寓」可以借助金融槓桿去急劇擴展自己的業務。


「長租公寓」的營運公司於是把自己打扮成資產管理公司,然後在金融市場發行ABS(Asset-Backed Security)籌集資金。但這種做法既有成本,亦有難度,所以後來大部分改用更方便的租金貸款方式,來代替較複雜的ABS。

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「長租公寓」要求租客一年交租一次,而他們自己則只需每月交一次租給業主,那二房東手上就可以預收一大筆資金作「長租公寓」的運作用途。在一般情況下,租客是沒有能力,亦不願意一次過交一年租金的,「長租公寓」的營運公司於是為他們安排租金貸款,讓他們可以一次過付租,然後以分期付款的方式,還款給金融公司。表面上,租客仍是每月交一次錢,與交租分別不大,但這裡面卻包含金融公司要收的利息及手續費,令租客白白增加了負擔。

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更大的問題是很多租客根本不知道自己向金融機構借了錢,因為「長租公寓」公司根本沒有要租客簽一份獨立的貸款合約,而是把貸款的條文放在租約的條文裡面,讓租客在簽租約的時候,同時簽了貸款合約也不知道。


其實,貸款事關重大,理應簽署獨立合約,並讓貸款者清楚知道貸款的性質與貸款的條件,這才代表貸款者已給予Genuine Comment(真實的意見)。否則,這樣的合約應該是未必有效的。只是內地的老百姓法律知識不多,被騙了也不知道。


「長租公寓」本是一件值得鼓勵的事情,想不到一引入金融就走上了歪路。金融槓桿真是一把雙刃劍。
 

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