房地產市場為何會吸引投機

1997年的香港金融風暴，2008年的美國金融海嘯，以及2021年的中國債務違約，其實都是由房地產市場過度投機所造成。在在可見房地產市場投機的遺害之深度與廣度，那房地產市場為何會吸引這麼多的投機呢？

首先，由於住屋是民生的需要，各地政府都有很多優惠政策提供給購房者。這包括(i)按揭成數高，令買家只需要動用較少的首期，就可以起動他們的購房計劃；(ii)容許動用強積金或社會保險基金庫裏的資金來買樓；(iii)供樓的利息開支可免稅，邊自住邊投機可寬免增值稅等。這些設計出來支持用家置業的政策，很容易被投機者用來減少交易成本，及用來降低入市門檻。

此外，由於房屋的建築期長，買樓花可以按建築期分段付款，變成只須付一兩成樓款，就可以享有十足的升幅，財務槓桿的效益很大。當然，若果樓價回落的話，財務槓桿亦會把虧損放大。

不過，由於買樓可以利用有限公司持有，而發展商又甚少要求有限公司的董事在簽買賣合約時，作個人擔保，令炒樓花可以輸打贏要——輸了就放棄首期算數，贏了就可向市場收取所有升幅，一如買期權一樣。

樓花期權的條件比一般金融期權優厚很多。只要樓宇的建築未完成，即使樓價跌穿「孖展」，亦不用補「孖展」，而且期權不會被撤銷，只要樓價在樓花入伙前回升，買家的權益一樣有保障。這樣好的投機條件，別的市場不會提供，自然吸引了很多投機者入市。

另一方面，房地產市場周期性明顯，市場一旦復甦，就會持續一段相當長的時間。樓宇的建築期長，令供不應求的形勢短期內都不容易改變。如是投機者對後市的判斷可以有較大把握。

再者，房地產市場的透明度大，有很多準確的數據供投機者參考。譬如：未來兩年會有多少樓宇供應；現時市場有多少空置單位；過去幾年，每年有多少個單位被吸納等，都不難收集與掌握。投機者很容易心中有數。

在商品期貨市場，參與者大部分都是投機者，他們的行為變幻莫測；但在房地產市場，卻有相當一部分參與者是有剛性需求的用家，他們的行為受人口增長及經濟增長所左右，基本上可謂是有跡可尋。

此外，在商品期貨市場買賣的商品，如黃金、石油、小麥、大豆等，不是沒有用，只是對投機者沒有用，合約到期非交割不可，想守下去，還有儲存的成本與風險；但投資房地產卻進可以攻，退可以守。買入後，可以賺價差，亦可以自住，還可以出租。遇到利息低的環境，還可以positive carry(正得益持有)，等待更好的賣出時機。

在大多數情況下，人類的科技與生產力都在不斷上升，而房地產的價格，亦大都會同步上升。所以世界各地的房地產價格，長遠看都是傾向上升的。投資者若不是槓桿比重太高，大都可以守得雲開見月明。

以上所說的，只是房地產市場吸引投機者的地方，並不代表投資房地產必有正回報。現實是每次房地產周期，都有投機者傾家蕩產，血本無歸。