香港樓市出現罕見分化格局：租務市場繼續創新高，中原城市租金指數CRI連月破頂，專才與留學生帶動租屋剛性需求，推高租金；但反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)卻轉弱，回落至8周新低，樓價升勢止步。背後核心因素，在於美債長期息率高企，無風險資產回報大幅拋離住宅租金回報。現時美國10年期國債收益率高見5.3厘，中原數據顯示本港私人住宅整體毛租金回報率約3.28厘，兩者息差超過2個百分點。香港大學過往研究指，當美10年債息與住宅租金回報差距擴大至2厘以上，樓價便會面對明顯下行壓力，當前市況正落入這個警戒區間。
資產配置邏輯十分直接。美債屬近乎無風險資產，5.3厘回報穩定、毋須處理租客、維修及空置風險；反觀香港住宅，就算租金持續上升，毛回報僅約3.28厘，扣減管理費、維修、空置損失後，淨回報更進一步下跌。物業本身流動性差，更要承擔樓價下跌風險。按照投資基本原理，風險資產回報理應高於無風險利率作補償，現時情況卻出現逆轉，收租投資價值大減，投資買盤自然收縮。
聯匯制度之下，港元息口跟隨美息走。雖然現時H按有封頂機制，短期內按揭供款有緩衝，但美10債長期維持高位，代表港元長期資金成本偏貴。對使用槓桿收租業主而言，租金回報難以覆蓋按揭利息，形成負現金流，持貨壓力上升。同時，折現率上升之下，物業未來租金現金流的現值會向下調整，壓低物業合理估值。
租金創新高反映居住剛性需求仍然強，自住用家有一定支持力量，令樓價不會急瀉。但息差擴大直接打擊投資需求，發展商亦會因融資成本高企，加快推盤去貨，進一步壓抑二手樓價。