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財經
2018-12-05 06:00:00

「中原經紀人指數」燈唔燈?

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「中原經紀人指數」為每個星期一調查經紀對樓市走勢的看法。(資料圖片)

「中原經紀人指數」為每個星期一調查經紀對樓市走勢的看法。(資料圖片)

你的一手滙豐控股(005)跟我的一手沒有分別,想知道可以賣多少錢,到網上一搜就可知道答案。股市指數或個別股票升跌也很客觀,沒有甚麼好爭議,人人都可以即時或近乎即時看到走勢。
 

樓市跟股市性質大大不同。沒有兩個單位是完全一樣的,我不肯定手上單位可以賣幾多錢(也許知道大概),幾時可以賣出也不容易預計(成交時市況或已改變)。

數據滯後加上傳媒的選擇性報道,大家對樓市最近升跌幾多只有模糊印象。

唔清唔楚,於是專家指點迷津有市場。想早收幾星期風,除了依靠一眾樓市明燈KOL,其實還有一個少人談及的指標。

中原地產由2015年起公布「中原經紀人指數」,每個星期一調查中原經紀對樓市走勢的看法(看升、看跌、不變),星期三公布結果。

指數以50為好淡分界,當所有經紀看好指數是100,當所有經紀看淡指數是0。這個類似採購經理指數的指標旨在收集業內人士的「集體智慧」,參與的經紀沒有明顯動機作大出位(答案只有三個,而且只報道平均數),照理多少有點參考價值,只是指數面世以來一直乏人報道,大部分讀者相信聽都未聽過。

樓市跟股市有另一個重大分別:樓價比股價容易「睇圖」,升開多數繼續升,跌開多數繼續跌,看近期趨勢頗有用。於是,想知道「中原經紀人指數」是否明燈,我們可先利用過去樓價趨勢預測將來,再看加上指數看看可以將表現提升幾多。

求真精神驅使下,我寫了一個簡單的電腦程式驗證指數的預測能力,發現指數非但不是燈,而且效用相當明顯,可以改善只用最近樓價得出的預測,將錯誤減少接近一半。

若嫌統計分析太過複雜,可將指數和樓價圖表合併來看,找出指數跟樓市轉向的關係。

例如2015年8至9月時指數大跌,隨後樓價在10月開始向下,到了2016年3月時指數回升,亦似乎預示了樓市6月開始的升浪。

又例如最近樓市有點下調,其實指數早於今年6月已開始向下,比傳媒普遍唱淡來得早(當然指數不是百發百中,例如2016年尾指數一度急跌,後來樓價卻未見大變。)

既有預測功能,何解指數紅唔起?我認為相比「爆煲」、「急插」、「崩潰」、「跌N成」等論述,指數升跌畢竟不夠刺激,樓市報道娛樂化甚至玄學化的氣氛下,無人問津其實好合理。

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