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財經
2018-04-27 06:00:00

加息於我如浮雲?

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美國10年國債升破3厘,只是從歷史低位回復正常,不算甚麼新高,但已觸動財經傳媒神經,甚麼衰退滯脹重臨之說高唱入雲。一如其他貨品價格,單從利率(或債價)變化得出的推論可以誤導,混淆了影響利率的各種供求因素,樂觀悲觀的解讀「彈性」甚大。末日言論不必認真看待。
 

利息只是影響樓市因素之一。(資料圖片)

利息只是影響樓市因素之一。(資料圖片)

理得你點解,香港人關注利率上升的原因大概只有一個:樓市。港幣維持弱勢,HIBOR漸漸追上美息,市場亦盛傳最優惠利率即將跟隨,供樓人士負擔將會增加。某前議員學者「實質利率論」的信眾,更會擔心(或盼望)加息會觸發樓市爆煲。


加息當然對樓價不利,但除非出現災難式下跌,加息對等上車的市民來說也是壞事:壓力測試之下,收入剛剛好的一群將會被拒諸市場之外。


香港同美國息口息息相關,有趣的是,兩地按揭合約安排南轅北轍。香港九成九的按揭都是H按或P按。市場上亦有所謂的「定息貸款」,一般的做法是首年利率不變,隨後再根據H按或P按的方法計算。若果每月還款超過所需金額(即prepayment),還得太快令銀行損失利息收入,一般都會被罰款。


至於美國,佔市場超過九成半是真正的定息貸款,還款期內利息不變,提早還款亦沒有懲罰,若果市場利率大跌,業主還可以靠轉按(refinancing)慳息。浮動利率按揭反而是佔市場一兩個百分點的極少數。


為甚麼兩地的按揭形式如此不同?從貸款的銀行一方想,定息按揭是吸引力甚低的資產:遇上利率上升又或業主提早還款,貸款價值就會下跌。手頭持有太多類似的資產,銀行單方面承受大部分風險,不化算,於是銀行不會願意提供條件如此吸引的貸款(情況跟私人市場少有提供年金有點相似)。


是以香港銀行以H按或P按為主,讓業主自己承受利率波動,同時靠罰款減低提早還款的風險。美國情況的特別之處,在有房利美(Fannie Mae)和房貸美(Freddie Mac)兩大政府機構大規模吸納按揭貸款,再轉手把貸款分拆包裝成投資產品出售,作中間人將貸款者的風險分散到整個金融市場去。風險不用上身,於是銀行肯做定息貸款,讓我們這些美國業主得以視加息如浮雲(針冇兩頭利,金融危機跟按揭證劵化關係密切,從前寫過,這裡不重複了)。

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其實香港按揭證券有限公司都有做類似分擔風險的工作,跟銀行合作推出定息年期較長的貸款,只是規模有限,遠不及浮息貸款普遍。 
 

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