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從樓市看永續基本法
2020-09-04
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論文發現地租到期時間影響樓價。 (資料圖片)

「永續基本法,保住你層樓」是國師在2016立法會選舉時提出的政綱之一。顧名思義,這主張是希望通過永續一國兩制,讓2047年7月1日或之後到期的物業,可以繼續在英式法律保護下,循保護私有財產的原則續租。

翻查歷史,雖然中英聯合聲明附件三列明,在1984年至回歸前的過渡期間由香港政府所批出或續租的土地,其租期均不可以超越2047年6月30日,但在1984年之前所批出的超越1997年6月30日的土地租約,特區政府都予以承認並按法律保護。

換句話說,即使在1997年7月15日(即香港回歸祖國後的兩星期),特區政府出聲明向大家保證任何到期的土地和物業可以在特區政府治下自動續租50年,香港仍有不少物業的地租到期日都跨越了2047年6月30日這個「大限」,到時特區政府是否還存在,自動續租的保證聲明會否變成歷史文件只有天曉得。

我沒有水晶球,自然不知道27年後的景況如何。然而,樓價是所有未來租金收入的折現,樓市的成交反映的是買家和賣家對未來的預期。換句話說,我們可以從樓市交易看出市場認為「永續基本法」是否真的能夠「保住你層樓」。

最近有芝大和中大的學者發表了一篇工作論文,利用一些計量模型分析香港樓市成交,發現地租在2047年「大限」前後到期的私樓樓價可以相差8%!其中有趣的是,在2004年至2019年期間,在「大限」之後到期的私樓(亦即未必有自動續租50年的保護)樓價每年上升約17.6%,這當然比不少股票或其他投資的回報要高,可是卻仍然比地租在2047年6月30日到期的私樓樓價上升幅度要低(約每年5.5%),間接反映市場在這15年期間對「一國兩制」在2047年後是否可維持的信心愈來愈低。

當年國師曾說,基本法一方面在某程度上利用人大授權香港自治來區隔了中共的宗主權干預,另一方面卻仍留下兩個破口,可以容許中共干預香港,一個是香港陷入動亂時期,中國的全國性法律可以在香港實施,另一個就是基本法的50年期限,「令中共有柔性的藉口,可以提早赤化香港,以便在2047年全盤接管。」

今日,一條中國全國性法律已在特區實施,50年期限亦似乎變得可有可無,即使樓市大跌的機會不大(供應仍然短缺),政府還是要想辦法給予市場信心地租續約會不只50年不變。

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