房地產宏觀利好

香港各類型房地產板塊，近月隨著政策利好收到成效，加上美國聯儲局踏入減息步伐，宏觀的利好驅動下，逐漸出現靠穩復甦的跡象。然而，實體經濟以及本土就業市場的前景仍未明朗，投資置業的決定，仍建議審慎處理。

住宅市場的成交表現有回暖趨勢。近期的幾個新盤項目表現出色，例如恒基地產(012)的灣仔新盤「woodis」在首輪推售中售罄75伙，反應熱烈。此外，信和置業(083)牽頭的元朗錦上路站「柏瓏III」在首輪開售中共售出138伙，幾乎全部沽清，顯示出市場需求依然同時買家心態也轉趨積極。租金回報率方面，根據中原的數據，8月本港有34個屋苑的租金回報率達到4厘或以上，顯示出租金表現持續上升，隨著主要銀行跟隨美國減息，H按息率降至3.375厘，以及非本地生在港的學額比例在《2025施政報告》中繼續放寛，預示租盤緊絀的情況可能會使未來租金繼續維持在高位，也利於樓價穩固根底，以及刺激本地剛性需求轉租為買。

在商業房地產方面，根據高力最新季度報告統計，香港的寫字樓市場在2025年第三季度顯示出改善的跡象，尤其是在中環、九龍西和九龍東等子市場。租賃需求有所增加，尤其是在銀行、保險及科技、媒體和電信（TMT）公司中顯示出擴張的意向。儘管目前空置率為17.2%，但在新供應的壓力下，預計到2025年底空置率可能會上升至19%。這意味著，即使市場有改善的跡象，短期內仍然面臨挑戰。空置率和租金下降等問題依然存在，這意味著整體市場在短期內仍然會受壓。

不過，從中長期觀之，政府目前引進海外重點企業的步伐積極，據引進重點企業辦公室（引進辦）早前公布，現時引進辦合共與5批，合共102家海外內重點企業簽訂在港落戶的協議，預期總投資額約達600億港元。引進辦專注於創科領域的海外內領先企業，具相當規模，除了因研發需要的大面積工業用地外，其於港營運同時需要商業樓面作辦事處，連同「留學經濟」持續驅動教育機構與院校近年積極入市擴張，「城中學舍先導計劃」從政策上也進一步促進了這一趨勢，連同酒店資產也因教育需求，在投資市場上越受歡迎。兩股動力將成為消化商業房地產的重要根基，中長期有助舒緩核心區甲級商廈的空置情況。

零售市場方面，儘管2025年頭八個月的零售銷售同比下降了1.9%，但最近的增長顯示出市場正逐步穩定。核心地區的街舖租金輕微上升，主要是受到本地需求擴張、新進國際品牌及食品和飲料（F&B）運營商的推動。隨著政府推動小型旅遊計劃及舉辨連連盛事，例如遊艇經濟和賽馬旅遊，種種措施有望支持零售和酒店業的增長。

不過縱使企業以及經濟活動漸見正面，使得房地產板塊復甦信號出現，惟根據政府統計處的最新數據，失業率從2025年6至8月的3.7%上升至2025年7至9月的3.9%。儘管就業不足率保持在1.6%的水平，這一數字仍然引發了對經濟前景的擔憂，趨勢形成在於數碼智能化、大灣區分工及物流鏈的優化，使得部分崗位消失及攤薄，使香港人才市場及整體薪酬需要在未來一段時間作重新定位，當中未明朗的就業前景，對於投資或置業等長期付出，建議審慎處理。

高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港