財經
2022-06-20 04:29:09
日報

樓宇按揭左右貨幣政策

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樓宇按揭

以浮息買樓的少數業主,通脹之下利息支出還是會相應提高的。(資料圖片)

教科書教落,通脹之下,借錢給別人的是輸家,借人錢的是贏家。在美國的最大贏家,除了是債務遍布全球的聯邦政府,就是借了錢買樓的業主。更準確點說,是以定息借錢的大部分業主受惠(佔所有按揭約七成),無論按揭息率升至6厘還是7厘,償還的依然是某年訂立下來的息率。以浮息買樓的少數業主,通脹之下利息支出還是會相應提高的。

去年在本欄寫過,較年輕、仍在供樓的業主是通脹贏家,樓已供完、以資產過活的老人是輸家。另一班輸家,當然是未及上車,望著按揭利率一升再升,面對租金一加再加的準業主了。

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定息樓宇按揭另一有趣之處,是遇上低通脹低息環境,正在償還中的息率相對偏高,可以選擇重新貸款(refinancing),亦即以較低的市場利率借錢,償還當年利率較高的貸款。就算沒有按揭在身,也可以趁低息將物業抵押出去,套取大筆現金。

研究發現,減息刺激經濟的一大來源,正是這些重新貸款的業主變得疏爽,買車裝修諸如此類的增加消費。不過,當低息環境維持了一段日子,市場上的業主大多已鎖定低息,貨幣政策將來的刺激效果就會打折扣。也就是說,在樓揭利率的影響下,放寬貨幣政策短期或有威力,但久而久之,正在償還低息的業主比例愈多,政策威力就會減弱,要經過一段高息日子才可以慢慢「補充彈藥」。

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從2009年開始,政策利率近乎零了好幾年,後來回升了一會,很快又遇上新冠肺炎疫情,在近乎零息的水平又維持了兩年。經歷了十幾年的極低息環境,美國累積了為數不少的低息一族(例如本人),就算再次面對近乎零的政策利率,重新貸款吸引力有限,消費不會有太大的反應。

這是美國聯儲局面對的一個潛在風險。為了對抗通脹,且假設聯儲局今年如期加息,明年再接再厲,到時若果出現矯枉過正的情況,經濟出現顯著回落,到時再減息的刺激效果,頗大機會及不上2009年以及2020年,有排捱手尾長了。  

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作者為香港亞太研究所經濟研究中心成員/美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授
http://www.facebook.com/economics3.0
逢周一、三、五刊出

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