英皇違約揭港樓真相

地產發展商最火熱新聞除新世界發展(017)875億元再融資成功，還有英皇國際(163)166億元債務違約。其實這狀況2020年至2021年出現過，惟主角是內房。當時講法是淨負債率逾40%就進入危險區域，包括比率達152%的中國恒大(3333)，364%的佳兆業(1638)，華潤置地(1109)、萬科(2202)及中國海外(688)等都超標，惟最誇張的佳兆業仍在延遲重組境外債務。那香港的中小型發展商將會如何？

英皇只是一個例子，之前有報導指還有九龍建業(034)、麗新發展(488)、遠東發展(035)和資本策略(497)等都遠超或接近40%。本欄今年初預告，年中將有地產負面消息影響樓市，帶來甚麼影響呢？本欄認為金管局和政府會跟內地處理內房違約一樣，用拖字訣，太大發展商不能破產，破產會帶來銀行撇帳，銀行財務報表會巨損。如貸款較集中銀行有機會導致存戶信心危機而引起擠提，令市場恐慌，進一步令樓市急挫。

拖字訣即有拖沒欠，資產逐件賣，急賣或大減價會震散市場。近來有關方面對發展商大幅向買家回贈及超低拆息手法隻眼開隻眼閉，亦是無形之手支撐樓市，將風險從發展商及銀行轉到用家，香港靠樓致富者多，是時候獲利回吐，你睇下新樓賣得幾好。結論正如兩年前所預測，樓市慢跌，持續到香港出現改變。