最近市場熱話的一宗本地二手住宅買賣個案,因業主有隱藏債務,令買家最後損失全部70萬訂金,整件事情的來龍去脈非常複雜。為何律師樓在原業主債務纏身下,仍會把訂金放給賣家?土地註冊文件上突然出現的第三按揭 - 鄧小姐到底是什麼身份?當中註冊文件中顯示由鄧小姐貸出的270萬借款為何現時肯只收回60萬 ?回到市場傳言,此宗交易最後未能成交的真正原因是買家無法取得按揭,引致訂金被業主沒收,而非業主因破產又或債務問題至未能成交!這件事最後可能引致警方介入,筆者並不方便評論個別情況。
假設此事只涉及個別律師樓職員失職或犯規的話,那就是個人職業操守問題,論點及解決方案就在於如何加強監管而已。相反,若整件事的流程操作都是合法合規,但卻都未能保障買家的訂金或權益,問題反而更大,涉及整個制度!
筆者回顧當今香港的土地及樓宇註冊制度實在很落後,大家在土地註冊處見到的物業擁有人,在法律上並不保證擁有真正完好的業權,法律上也沒有規定所有文件必須註冊。任何新文件的出現,或文件有任何錯漏,也會影響業主的業權。於是在每次買賣時,律師樓都需要重新審查所有契約文件一次,一旦發現文件有錯漏,或因法例的更改,就有機會令業權產生瑕疵。
最經典的案例,莫過於《小巴司機案》。他用太太的名字買樓,土地註冊處的業主名字自然是太太的名字,太太隱瞞丈夫賣出物業後,由於小巴司機並不知情,法律最後判樓宇的真正業主是小巴司機,太太無權賣樓,買賣作廢;新買家付了首期,借了按揭,但卻變成一無所有!
政府對這些情況當然明白,早於1988年已成立工作小組,並於2004年7月7日通過《土地業權條例》在新條例下,只要在土地註冊處成功登記的業主,便獲得物業不可推翻的業權。這種制度已經廣泛運用於中國內地,澳洲,德國,荷蘭,新加坡,及大部份實施普通法的地方。可惜由立法至今天,已經超過20年,政府仍然未能有效落實法例生效,制度上的缺陷一直繼續存在,交易就繼續有風險!
大家在選擇地產代理及律師樓時,必須更小心謹慎;不要只單靠費用多少而決定,信心及質素是值得大家考慮的因素。