越南樓市為何頻臨爆煲？
近日有新聞報道，越南樓市爆煲，有1,200個案停工，包括胡志明及河內等多個城市。被吹捧成第二個世界工廠的越南，為何事隔幾年又有機會變成爛尾樓之國呢？新冠肺炎疫情前，網上很多越南樓盤廣告，一說經濟前景，一片歌舞昇平，一說收租，回報好。當時不少朋友也問我投資越南怎樣看，我一律回應不看好。
事實越南人不會買apartment，他們只會買地起樓，三四層高，樓下做生意，二樓是貨倉，三四樓住人，成本跟買一個apartment一樣。而且一屋可養一家人，加上永久地權，點解要揀個空中樓閣？在香港賣的，都是溢價超高，專為外地人而設的特色單位，包你一、兩年幾厘回報，一百幾十萬買個正在發展的世界工廠國家，大家就會想像是內地樓市一樣升十倍八倍，而且投資額不大，所以落疊者眾。再看看數據，越南的婦女平均生產胎數已低於2，即人口正在下降，這反映人民已不太願生育，通常是生活不容易才有這現象出現。在外資角度，人工開始貴，會減少再投資在發展中國家已陷入人口結構性問題，看看越南的人口金字塔，中老年人增加，已呈欖核形，正式是未發先衰。重點是，越南政府以房產衝GDP，嚴重高估房產的需求，疫情前還未見真章，疫情後資金鏈斷裂，建下去也沒人會住，都是一堆無人問津的石屎高樓。最後選擇不建下去了，總價值涉及2,600億元，現政府層面不肯公布實際單位數據，但保守估計，首都河內有400個項目停工，GDP最高的胡志明市也有300個，各位想投資外地樓的朋友，先學習，後投資吧。
