香港物業市況短評

臨近年底，本港股市表現極佳，當中地產股今年升勢顯著，而香港樓市自第二季以來初現企穩復甦趨勢，儘管香港樓價自2021年高位至今年第二季末累計挫約29%，跌幅與歷史上幾次主要調整的幅度相若，但6月以來樓價持續呈按月改善趨勢，而且成交量保持約5,000伙，較2022年月均3,200伙明顯增加。本欄多次表明香港整體市場的價量表現已出現轉角位，最壞情況已過，初步特別是住宅市場慢慢轉向復甦趨勢。未來須密切注視(1)本土置業需求的釋放；(2)樓宇按揭利率的水平；(3)租售比率對樓按的利差；(4)買樓可負擔指數等。整體而言，在租金向上下，高才通和外勞的移入逐步為香港樓市提供支持，若內地經濟進一步復甦，有望穩住並少幅修復住宅與零售商舖市場的失地，但商業樓宇則需要更長時間，畢竟新供應還是太多而商業需求還沒有回來。

儘管本港寫字樓市場出現利好訊號，按仲量聯行統計，9月整體甲級寫字樓淨吸納量14萬方呎，連續6個月淨吸納，創2022年5月以來最長紀錄；整體寫字樓空置率輕微回落至13%左右，但我相信整體商業大廈市場仍難在明年內見底。現時，包括筆者企業在內均希望在租金實惠時承租較大面積或提高空間質量，搬到更好的地區以提高自己的品牌定位，故商廈需求主要來自揾錢企業包括金融、專業服務，例如零售銀行、財富管理及律師事務所。按相熟經紀預料，目前租賃活動只有小量為新擴張需求，部分是退租搬遷，預期未來1年空置率會升到15%至20%。除個別優質商廈租金快觸底，大部分商廈租金壓力仍大，而且空置率仍有壓力，雙位數空置率料成新常態。各讀者看見地盤不少，商廈新供應持續但新需求因不同原因遠遠追不上，況且今年寫字樓供應達320萬方呎，為近年高位。明年有150萬方呎，2027年有120萬方呎，之後新一批供應集中2029年後；吸納量平均1年約80萬方呎；若走勢不明顯改變，不問自知，哪來如此多新寫字樓需求？相信空置率仍要時間消化。