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財經
2021-09-27 08:00:00

為何個別新盤不獲銀行提供樓花按揭?

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市場上近日有指個別新盤不獲銀行提供樓花按揭,為何會出現這情況?首先,我們得先明白,何謂樓花按揭?樓花按揭即是銀行為一個未落成之單位,以及未有現樓作抵押而提供之按揭貸款,僅涉及衡平法權益,故稱衡平法按揭(Equitable Mortgage,簡稱EM),有關按揭並未以法定押記的契據訂立,待物業建成並獲發入伙紙後,衡平法按揭便需轉為法定押記(Legal Charge)。

按揭指銀行或貨款機構批出樓宇貸款予借款人,借款人以其物業作為抵押及還款保證,萬一出現斷供,銀行或貸款機構可變賣物業取回欠款。由於樓花按揭涉及之物業尚未建成,亦未獲入伙紙/滿意紙,銀行實質上是未有法定產業作為抵押;對於銀行來說,承造樓花按揭存在一定潛在風險。故此,銀行在確定承接新盤的樓花按揭前,其實會就着涉及的信貸風險作出評估,當中若果已屬於銀行內部認可的發展商,例如是市場上之大型發展商,多年來早已建立良好的建屋商譽及賣樓往績,故銀行都願意批出有關新盤的樓花按揭。

對於一些中小型或新冒起的發展商,又或尚未屬於銀行認可的發展商,銀行或對其未有太多瞭解,未必有足夠具信心承造其發展中的樓花按揭;故此在樓盤開售前,銀行需要先進行多方面評估,當中包括發展商財政背景及售樓往績、樓盤質素、樓花期、樓價水平、賣樓成交期及市場風險等。若銀行未能充分掌握相關資料,又或有關資料存在不確定性,導致銀行未具信心為有關項目提供樓花按揭,銀行或會決定拒絕接受有關樓花按揭申請,直至樓盤落成階段才接受現樓按揭貸款。

由於銀行評估準則不盡相同,當部分銀行不接受某新盤的樓花按揭,有時卻另有部分銀行可造該新盤的樓花按揭,故此準買家可先行瞭解情況,;其實本地新盤不獲銀行提供樓花按揭的情況不多,因為佔大部分新盤均屬於銀行已熟悉及認可之發展商。

作者為中原按揭董事總經理

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