現時香港市區可供重建之舊住宅物業多數是4至8層高的舊唐樓。這些舊樓是否值得拆卸重建，並非單純取決於土地的規劃用途及地積比率等，也要考慮其地契條款的限制。如兩幅土地面積、位置、樓宇高度及業權分布皆相同，理論上其發展潛力及重建後價值應相同，但發展商開出之收購條件卻可完全不同。
因第一幅土地之地契條款並無任何發展限制，第二幅之地契則限制建屋高度及總樓面面積。縱使相關城市規劃大綱圖內，容許兩地作高密度住宅發展，第一幅土地於集合全數業權後可隨時動工；相反，第二幅土地則須先修改地契及補地價後才可發展。在發展成本較高下，發展商收購價自然較第一幅土地為低。
至於屬公務員合作社的物業，由於當年政府以三分一地價批出；並於地契內嚴格限制了可建樓面面積、單位數目、用途及轉受限制等，在地契條款下的發展空間已被用盡。
從小業主角度看，發展商所提出之收購價，起碼要足夠讓業主於同區購買相同實用面積丶樓齡較新之住宅單位及承擔補地價費用；否則對業主們沒有吸引力。
相反，發展商除了要用接近新樓價錢去買近50年舊樓外，還要按現有樓宇面積補三分二地價；更要再按重建後增加之住宅及商用面積補十足地價。相比其他沒有地契限制的物業，這類物業之發展成本(主要是補地價金額)會高很多，故成功重建個案較少。
作者為永利行測量師
有限公司董事
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