高折讓藍籌長實 (1113) 迎來資本釋放時刻

本港大型藍籌地產股之中，長實集團一向被視為業務結構最為多元的發展商之一。集團並非單純依賴賣樓盈利，而是同時涵蓋物業發展及銷售、投資物業、酒店與服務式住宅，以及英國酒吧業務與能源及基建資產。以2025財年計，集團總收入約858億港元，其中約63%來自非物業業務，包括能源及基建約32%，英國酒吧約31%；物業相關收入則佔約37%，當中物業銷售約24%，租金收入約7%，酒店業務約5%。這種收入分布，令公司兼具周期性增長與經常性現金流兩種特質。

從行業角度觀察，香港住宅市場正處於低位回穩階段。多份券商報告均形容市況屬「穩定」而非強勁復甦，成交量較低谷時改善，但樓價尚未全面重拾升勢。中價樓市場受本地剛性需求支持，去化速度尚算理想；相對而言，高端及豪宅市場動力仍然偏弱。整體供應仍處於較高水平，發展商在投地與推盤策略上普遍審慎，強調回報率與資金運用效率。

在這樣的環境下，長實的定位頗為獨特。一方面，其在香港仍擁有可觀土地儲備及可售項目，能夠受惠於樓市逐步回穩；另一方面，公司並非高度槓桿式押注樓市的發展商。相對部分同業積極補充土地儲備，長實近年策略偏向審慎，保留實力等待更合適時機。競爭方面，本港發展商之間競投地皮依然激烈，但在資金成本仍然偏高的背景下，財務穩健反而成為優勢。

回顧2025財年業績，集團股東應佔溢利約108億港元，按年下跌約21%。盈利回落，主要與投資物業重估及部分減值有關。若撇除相關非現金項目，基礎溢利約120億港元，按年仍錄得約2%增長。物業發展收入約204億港元，按年大升105%，顯示項目入帳節奏有所改善。不過，發展物業盈利率受減值影響，整體發展EBIT margin由上一年的約22%回落至約13%。在投資物業方面，香港及內地租金續租仍錄負增長，反映商廈及零售市場仍在調整。

財務狀況則是另一亮點。截至2025年底，集團淨負債約97億港元，淨負債比率僅2.3%，屬行業中極低水平。更重要的是，公司已落實出售英國UK Power Networks，預期將錄得約84億港元一次性收益，並回籠約222億港元現金。多間券商估計，交易完成後集團將由淨負債轉為淨現金，淨現金規模介乎約120億至200億港元之間。對於一間地產為主的企業而言，如此穩健的資產負債表並不常見。

亮點亦不止於此。首先，集團經常性溢利佔比約八成，基建及社會基礎設施業務提供穩定現金流，有效平衡物業發展的波動。其次，2025財年每股派息提升至1.78港元，高於部分市場預期，顯示管理層在盈利承壓下仍願意增加回報。董事會亦表明將於2026年上半年業績時討論特別股息。在轉為淨現金公司後，派發特別息或擴大股份回購的可能性自然提高。最後，估值方面，現時股價相對資產淨值存在逾五成折讓，市帳率僅約0.4倍，在藍籌之中屬偏低水平。短中期盈利能見度亦有所改善。截至2025年底，未確認銷售約207億港元，其中約197億港元預計於2026財年入帳，為來年業績提供一定支持。若香港樓市維持穩定，加上資金回籠後的靈活調配，盈利波動有望收窄。

至於股價技術走勢，近月走勢與出售資產消息密切相關。當市場逐步消化出售UKPN及潛在特別息因素後，股價曾出現放量上升，顯示資金有重新部署跡象。若股價能企穩於主要移動平均線之上，並維持較高成交量，技術上有利延續反彈。不過，如大市氣氛轉弱或樓市數據再度轉差，亦可能限制升勢。投資者宜留意成交配合及前高位阻力區的突破情況。

長實集團的股價於去年8月至10月受制於38.6港元水平後，股價於11月升破該阻力後，曾一度作出後抽回調，在股價未有失守38.6港元的支持後，股價持續上升曾見52.30港元頂部後回調，並以整個突破後升浪的總升幅，以黃金比率61.8%作出回調，股價昨日跌至43.54港元，剛好回調至該支持後即作出反彈。而且9天RSI更在股價形成跌浪下，反而以一底高於一底形成了RSI底背馳，股價有望見底。投資者可以在44.50港元買入，上望49.00港元，只要未有失守3月底的低位43.08港元，可以繼續持有。