新樓王背後的實際操作

近日某核心新區驚現天價豪宅特色戶成交，合約呎價宣稱8萬元。我成日說樓市投資最重要「睇穿個商業邏輯，唔好俾表面數據呃到」。呢場所謂「新樓王」誕生，底裡不過是發展商同資金合演嘅高槓桿期權show。水分在哪，且拆解入面盲點。

第一，「8萬蚊呎價」背後實情，行內人都知，這類頂級招標一手貨合約價一向「高開高回」。除表面近10%印花稅同提早付款回贈，另藏在附錄、價值數百萬元的傢俬津貼及免費雙車位。將糖衣逐層剝離後，實際呎價或僅約6.9萬元。發展商純粹想「錨定」屋苑其餘幾百個標準盤定價，讓散客覺得買得平。

第二，買家可能未付10%訂金，成交紀錄冊寫180日成交，但簽約日實際只須支付5%臨時訂金，幾個月後加付第二筆訂金時，買家可直接用發展商承諾嘅巨額回贈進行內部對沖(offset)。結果，買家真金白銀拿出口袋嘅成本，幾近於零。

第三，空殼公司是最強「後門」。買家全以全新成立的私人有限公司名義入市，且沒有大股東個人擔保。180天成交期本質上是一張低成本「看漲期權」。若未來幾個月市況大升，買家一係完成交易，一係直接轉讓公司股權（share transfer）連印花稅都慳埋套現。相反買家斷尾撻訂，直接將間資產為零的空殼公司清盤，發展商根本無權追討背後真正老闆嘅私人身家。

所以睇完新聞、熱血沸騰衝入市買標準盤上車的散客，才是真正目標客戶。