判斷市場是否見底，銀行估值是一項重要參考，其中美孚新邨成交價較估值高16.6%。(資料圖片)
經歷近四年的調整期後，香港住宅市場是否已走出谷底？筆者分析2026年3月至5月期間，太古城、康怡花園、海怡半島、黃埔花園、美孚新邨、日出康城、嘉湖山莊等10宗指標屋苑成交個案，發現市場已出現明顯回穩跡象。不過，這並非全面反彈，而是一場由優質資產帶動的選擇性復甦。
樓價仍較2021年低約一成
樣本成交總值約1.15億元，平均實用呎價約15,832元。與2021年樓市高峰相比，成交價平均仍低約11.8%，即平均需再上升約13.9%，才能完全回復至2021年水平。
不過，利率回落、樓市政策鬆綁、股市財富效應重現，以及住宅租金持續向上，均為市場提供支持，反映樓市已逐步走出低谷。
藍籌屋苑復甦領先
數據顯示，不同屋苑之間的復甦速度出現明顯分化。太古城、黃埔花園及美孚新邨表現最突出，成交價僅較2021年水平低約5%至6%。由於這類大型屋苑具備成熟配套、穩定需求及良好流動性，因此率先受惠於市場回暖。
相反，供應較多或位處外圍的新市鎮屋苑仍相對落後。嘉湖山莊及日出康城分別需要約30.4%及26.8%的升幅，才能重返2021年價格水平。
海景單位率先收復失地
除了地區因素外，景觀價值的重要性亦再次突顯。分析顯示，海景單位平均僅較2021年價格低約9.1%，只需約10%的升幅便可重返高位；相比之下，樓景單位平均折讓達15.2%，需要超過18%的升幅才能追回失地。
這反映買家在復甦初期更重視稀缺性及物業質素，海景、開揚景觀及實用間隔均較受追捧。
成交價重返銀行估值水平
判斷市場是否見底，銀行估值是一項重要參考。是次樣本成交價平均較銀行網上估值高約1.7%，中位數則僅低約0.7%，反映市場已大致回到銀行估值水平，並已擺脫過往大幅折讓成交的情況。
其中，美孚新邨成交價較估值高16.6%，太古城亦高11.1%；相反，日出康城仍較估值低近8%，顯示市場分化持續。
復甦已展開 惟屬K型走勢
今輪樓市回暖主要受惠於按揭成本下降、辣招撤銷及印花稅調整的政策支持、一手市場活躍、股市財富效應及租金上升等因素。
綜合數據可見，香港住宅市場已進入早期至中期復甦階段，但仍屬典型「K型復甦」。當買家信心逐步恢復，資金往往率先流向質素較高的資產，然後再逐步擴散至其他市場板塊。
目前主流住宅價格距離2021年高位仍有約10%至15%的復甦空間。若利率維持穩定及成交量持續改善，優質屋苑有望於未來12至18個月率先完成復甦，而整體市場全面重返2021年水平，則可能仍需2至4年時間。對買家而言，最值得留意的訊號並非樓價是否已大幅反彈，而是復甦已經開始，而且正由優質資產率先帶動。
世邦魏理仕香港區估值及諮詢服務部資深董事陸偉倫
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