上期回顧了2021年按揭息率，本文再談及今年2022年的息率走勢。
由於聯繫匯率制度關係，本港息率趨勢主要跟隨美息，只是步伐及調整速度未必一致。美國聯儲局已公布加快縮減買債步伐，如無意外今年3月便可結束買債計劃，當局官員預測未來利率的點陣圖預期今年加息3次，加幅共0.75厘，屆時聯邦基金利率將由現時近零水平回升至0.75厘至1厘。其實1厘仍屬相當低的息率，在2008年金融海嘯前，即是為救市需要大施量化寬鬆(QE)及超低息率政策前，1厘已屬美息最低水平；若美息在今年只是返回過往最低水平，相信本港最優惠利率(P)未需要跟隨上升。
事實上，在08金融海嘯後，美國在減息周期對比港息已「減突」較大幅度，而在對上一次減息周期，港P在2019年僅減0.125厘便返回歷史低水平，然而，美國為應對新冠肺炎疫情於2020年再減息1.5厘，香港沒有跟隨，故此即使美息今年加0.75厘，相信港P未有需要上調。雖然歷史做法不一定重複，但參考一下亦無妨，在過往加息周期，港P於美息升至2厘或以上水平才開始上調。
心水清的人會知道，港P不升不代表按息不升，因為現時拆息HIBOR按揭計劃的選用比例達97.5%，故此按息變化主要由HIBOR調整所影響。過往港元拆息早於港P上調，拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港投資環境、資金流向、港元需求等因素影響。雖然現時本港銀行結餘較歷史高位4,575億元有所回落，但仍然達3,775億元高度充裕水平，若美息今年上升而市場資金仍然充裕不變，港元拆息未必跟足美息加幅，跟隨息率上調的速度亦較慢。
在對上一次加息周期，當本港銀行體系結餘仍達千億元以上水平，港元拆息大致上未有跟足美息加幅，例如2017年屬於美國加息周期，年內美息上升3次共0.75厘，當年本港銀行結餘介乎近1,800億至2,600億元水平，與樓按相關的1個月港元拆息平均0.56厘，1個月美元拆息則平均為1.11厘，港元拆息明顯低於美息，亦未有跟足美息加幅。故此美息上升對港元拆息影響視乎本地資金水平及流向變速(當中亦受金管局增發外匯基金票據次數及量數影響，因有抽走市場資金作用)，本港投資環境仍然吸引資金，預期今年本港銀行體系結餘仍然充裕，故今年港元拆息未必跟足美息加幅，拆息或由「超低水平」微調至「低水平」；拆息仍然低企下，相信今年H按仍然主導市場，料今年按息仍主要處2厘以下水平，低息環境持續，故本港將歷史性出現14年低息環境。
作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理