我對左翼土地迷思的三個迷思

早前我寫了一篇《香港要幾多住宅用地﹖》的文章，指出香港的人均住宅面積中位數只有161方呎，比其他如上海、新加坡和台灣等同是「中國人」為主的亞洲地區的人均住宅面積都要小很多。結論很明顯：如果香港人想住大啲或住平啲，開發更多住宅土地無可避免。

結論真的很明顯嗎？對某些左翼人士來說這原來是一個迷思。我對他們的迷思亦有三大迷思，排名分先後，由最令人費解的數起。

第一，樓價與供應是沒有關係的。換句話說，住宅樓宇的需求不是向下傾斜的。首先，他們列舉的研究只是看到一些樓價與供應的時序相關性，例如在97前供應不斷增加但樓價又不斷上升，又例如八萬五「不存在」後樓價仍然下跌。讀過DSE經濟的學生都懂得跟你說：這不是ceteris paribus，即是在這段時期需求曲線是在不停移動。另外，簡單比較香港和其他地方的人均住宅面積就會知道，香港人是樓愈貴，住得就愈細。這其實就是說住宅需求曲線是向下傾斜。

第二，即使供應可紓緩樓市，亦只會益有錢人。因為公營房屋的地積比率比私樓高很多，所以他們心中都會問：「係咪增加供應就確保新增土地資源俾到那些人均居住面積低過161方呎嘅先？」首先，我想不到如何在既不增加供應，亦不影響住私樓的人的情況下，可以幫到人均居住面積低過161方呎的窮人；另外，香港亦有不少既不合資格申請公屋，亦沒有能力上車的「中產戶」。因為土地增加的好處不能100%平均分配便要求不增加供應，這與拿走其他人手上的魚蛋有甚麼分別？

第三，一位左翼中出名講數據重理性的朋友說：「要解決擠迫問題，也同時要問 1 at what cost和2 to what extent。否則，只喊『增加土地供應』只是離地吹水。」要貼地回答這兩個問題我們都需要量化增加土地所帶來的效益與成本。要量化成本，我們首先要計算出各項土地來源本身的價值，我曾撰文粗略比較172公頃的郊野公園，和粉嶺高球場起樓的成本。

當然現在我們不只需要172公頃的土地，土地來源亦不只是郊野公園和粉嶺高球場，住宅用地亦可以來自填海或改變其他土地的土地用途。但我相信大家都不會反對的是，以香港現時樓價之高，人均居住面積之小，香港人會願意付出比其他地方的人更高的代價來增加住宅土地供應。

其實要數落去，關於土地的迷思還有很多，大家有興趣的話，可以參加今個星期三下午3時至5時由《am730》主辦的「土地小辯論」公開論壇，欄友徐家健亦是其中一個主講嘉賓。希望到時見到大家。

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